01 – CONVENTIONS – PROMESSE DE VENTE – PROROGATION – APPLICATION DE LA LOI 70-209 DU 10/03/1970 ET DU DECRET 71-74 DU 16/02/1971 (NON)
02 – VENTE – REFUS DE VENDRE – POSSIBILITE POUR CHACUNE DES PARTIES DE SE SOUSTRAIRE AUX OBLIGATIONS RESULTANT DE LA PROMESSE DE VENTE – REALISATION FORCEE DE LA VENTE (NON)
La COUR,
Vu les pièces et mémoires produits,
Vu les conclusions écrites du Ministère Public en date du 03 Octobre 2002 ;
Sur le premier moyen de cassation tiré de la violation de la loi notamment la loi n° 70-209 du 10 mars 1970 portant loi de finances pour la gestion 1970 et l’article 5 du décret n° 71-74 du 16 Février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières ;
Attendu qu’il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué, (Abidjan, 25 mai 2001) que par acte en date du 14 octobre 1991 passé par devant Maître B…, Notaire à Abidjan, S.M., propriétaire d’un terrain sis à X, route de Bingerville et objet du titre foncier n° X convenait avec dame K. née E.K.A. d’une promesse de vente et d’achat sur ledit terrain et les constructions y édifiées, le prix en cas de réalisation de la vente étant fixé à trente millions de francs de francs CFA (30 000 000 de francs CFA) payable au plus tard le 30 décembre 1992 ;
Que l’acte stipulait que la levée de l’option soit d’acheter soit de vendre sera exigible un mois à compter de l’obtention de l’autorisation ministérielle de vente prévue par la loi ; laquelle devra être obtenue au plus tard le 30 décembre 1992 ;
Que cette autorisation accordée le 23 Septembre 1994, S.M., informé de la levée depuis le 5 décembre 1994 par dame K. de son option, signifiait par lettre du 28 Avril 1995 à celle-ci la résiliation de la promesse de vente pour non respect des délais d’obtention de l’autorisation ministérielle et de levée de l’option ;
Que saisi par dame K. en réalisation forcée de la vente, et S.M. en annulation de la promesse de vente et des mesures de sûreté constituées par celle-ci sur l’immeuble, le Tribunal Civil d’Abidjan condamnait S.M. à signer l’acte de vente, ce, sous astreinte, le déboutant, en ce qui le concerne, de sa demande ;
Que l’arrêt attaqué confirmait le jugement entrepris sur ces points ;
Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt d’avoir tiré motif de ce que malgré l’arrivée du terme fixé au 30 décembre 1992, des paiements ont été effectués par dame K. entre les mains de S.M. qui les a acceptés en toute connaissance de cause pour décider qu’il y a eu prorogation du terme résolutoire alors selon le moyen que la loi n° 70-209 du 10 mars 1970 et l’article 5 du décret n° 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières font de l’acte notarié une condition de validité intrinsèque de toutes conventions ayant pour objet un immeuble sous peine de nullité ;
Que l’arrêt attaqué admettant contrairement à ces textes que la modification d’une convention portant sur un immeuble pouvait s’induire de simples circonstances de fait en dehors de tout acte notarié, a violé lesdits textes ;
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Mais attendu que la loi n° 70-209 du 10 mars 1970 et l’article 5 du décret n° 71-74 du 16 février 1971 ne visant que les conventions ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, il s’ensuit que leur application ne peut s’étendre aux simples prorogations dont lesdites conventions ont pu faire l’objet ;
Que dès lors en statuant comme il l’a fait, l’arrêt attaqué n’a pu violer les textes visés au moyen qui n’est donc pas fondé ;
Mais sur le second moyen de cassation tiré du défaut de base légale résultant de l’absence, de l’insuffisance, de l’obscurité ou de la contrariété des motifs ;
Vu l’article 206.6 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative ;
Attendu que pour contraindre M.S à signer l’acte de vente, l’arrêt retient d’une part qu’il résulte des pièces produites au dossier ainsi que des déclarations des parties que le terme de la promesse de vente a été tacitement prorogé et d’autre part qu’il est acquis aux débats que dame K. a entièrement payé le prix de vente convenu de 30 000 000 F et levé l’option dans les délais et que la promesse de vente étant dans ces conditions devenue un contrat de vente parfait entre les parties, chacune d’elles doit respecter son engagement par la signature de l’acte de vente ;
Attendu cependant qu’il résulte des énonciations de l’arrêt que S.M. a, après le terme résolutoire de la promesse de vente prévu au contrat, signifié à dame K. qu’il résiliait ladite promesse ; que dès lors en statuant ainsi qu’elle l’a fait, alors que cet acte par lequel S.M. exprimait son refus de vendre excluait toute rencontre des volontés des parties qui seule pouvait justifier la réalisation forcée de la vente, la Cour d’Appel a manqué de donner à sa décision une base légale ;
Qu’il s’ensuit que le moyen est fondé ; qu’il y a lieu de casser et annuler l’arrêt attaqué et d’évoquer conformément aux dispositions de l’article 28 de la loi relative à l’organisation et au fonctionnement de la Cour Suprême ; Sur l’évocation Sur la demande de réalisation forcée de la vente
Attendu qu’aux termes de l’article 1142 du Code Civil « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur… » ;
Que M.S. ayant signifié à dame K. son refus de vendre il s’ensuit qu’il ne peut être contraint à signer l’acte de vente, les parties ayant, au demeurant convenu qu’en cas d’obtention de l’autorisation de vente, chacune d’elle pourra se soustraire aux obligations résultant de la promesse de vente ;
Qu’en conséquence la demande de dame K. tendant d’une part à la condamnation de M.S. à signer l’acte de vente et d’autre part à la validation des mesures de sûreté constituées sur l’immeuble n’est pas fondée et doit être rejetée ;
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS
Attendu que les parties ayant, conformément aux dispositions de l’article 1590 du Code Civil, convenu à la charge du promettant se soustrayant à ses obligations après l’autorisation de vente d’avoir à restituer le double des sommes reçues il y a lieu, en application de ces dispositions conventionnelles et légales, de condamner M.S. au paiement de la somme de 16 millions de francs CFA au profit de dame K. ;
Sur la demande de M.S. tendant à l’annulation de la promesse de vente et à la restitution du titre foncier relatif à l’immeuble litigieux ;
Attendu que M.S. ayant signifié à dame K. sa volonté de résilier la promesse de vente, il y a lieu, d’une part de lui en donner acte sans qu’il soit nécessaire de prononcer l’annulation de ladite promesse, et d’autre part de condamner Maître B…. à lui restituer le titre foncier relatif à l’immeuble litigieux ;
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERÊTS
Attendu que la non obtention de l’autorisation de vente dans les délais étant imputable à la situation fiscale de l’immeuble objet de la promesse, M.S. qui a pris l’initiative de la résiliation de celle-ci est responsable de la non réalisation de la vente ;
Qu’en conséquence les dommages-intérêts par lui réclamés en réparation du préjudice consécutif aux mesures de sûreté constituées par dame K. en garantie de la vente, ne sont guère justifiés ;
PAR CES MOTIFS :
Casse et annule l’arrêt n° 620 rendu le 25 mai 2001 par la Cour d’Appel d’Abidjan ;
Evoquant,
Donne acte à M.S. de la résiliation de la promesse de vente ; Le condamne à payer à dame E. épouse K. la somme de seize Millions de francs ;
Condamne Maître B… à restituer à M.S. le titre foncier n° X de la circonscription foncière de Bingerville relatif à l’immeuble litigieux ;
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives ;
Laisse les dépens à la charge du Trésor Public ;
PRESIDENT : M. Y. ASSOMA