PROPRIETE D’UNE PARCELLE DE TERRAIN – CERTIFICAT DE PROPRIETE FONCIERE – CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE – MISE EN VALEUR DE LA PARCELLE – ACTE NOTARIE – OUVERTURE DE CREDIT – PRÊT POUR LE FINANCEMENT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION – IMMEUBLE R+3 A USAGE COMMERCIAL ET D’HABITATION – HYPOTHEQUE SUR LE TITRE FONCIER – MAINLEVEE DE L’HYPOTHEQUE TARDIVE
AFFAIRE :
Monsieur AJ…
(Maître YA…)
CONTRE
LA BANQUE BO…
(SCPA BA…)
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par exploit d’huissier en date 15 mars 2019, Monsieur AJ… a relevé appel du jugement RG N°4429/2017 rendu le 1er mars 2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, dont le dispositif est ainsi libellé:
« Par ces motifs ;
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ;
Déclare Monsieur AJ… recevable en son action ;
L’y dit partiellement fondé ;
Condamne la société BO… à lui payer la somme de cinquante millions (50.000.000) F CFA à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;
Déboute Monsieur AJ… du surplus de sa demande;
Condamne la société BO… aux dépens. » ;
Au soutien de son appel, Monsieur AJ… expose qu’il est propriétaire d’une parcelle de terrain sis à Abidjan formant le lot n°22 d’une superficie de 568m2, objet du titre foncier n°11.159 de la circonscription foncière de Bingerville ;
Que sa propriété sur ladite parcelle est matérialisée par un certificat de propriété foncière en date du 24 mars 2003 délivré par le conservateur de la propriété foncière d’Abidjan-Sud ;
Que dans le cadre de la mise en valeur de ladite parcelle, suivant acte notarié en date du 06 octobre 2006 portant ouverture de crédit, la société BO… lui a consenti un prêt de 150.000.000 F CFA, pour le financement des travaux de construction d’un immeuble R+3 à usage commercial et d’habitation ;
Que pour avoir sûreté et garantie du remboursement dudit prêt, une hypothèque conventionnelle a été prise par la société BO… sur ledit titre foncier ;
Qu’il était convenu par les parties que l’hypothèque serait levée dès l’apurement complet et effectif des sommes, en principal, intérêts et frais dues à la société BO… ;
Que toutefois, il ressort de la correspondance en date du 19 février 2013, adressée à la société BO… et portant en objet, demande de mainlevée de l’hypothèque, qu’il a remboursé le prêt à lui consenti par la banque comme suit :
- Capital : 150.000.000 FCFA ;
- Intérêt et commission : 72.934.390 FCFA ;
- Taxes : 72.293.444 FCFA ;
Qu’ayant intégralement réglé sa dette, c’est à bon droit qu’elle a sollicité à la banque d’avoir à ordonner la mainlevée de l’hypothèque ;
Que toutefois, toutes les relances amiables adressées à la société BO… sont demeurées sans suite et c’est bien plus de trois (03) années plus tard que celle-ci va daigner adresser une correspondance à l’étude de Maître DE…, notaire instrumentaire, pour lui demander de bien vouloir procéder à la mainlevée et à la radiation de l’hypothèque inscrite sur sa propriété ;
Que de toute évidence, cette négligence et le retard dans la mainlevée entreprise par la société BO… constituent un véritable trouble causé dans la jouissance de son bien immobilier ;
Que manifestement, cette situation lui causé un énorme préjudice tant moral que financier eu égard à l’attitude injustifiée de la société BO… qui a empêché la mise en œuvre de diverses opérations sur le titre foncier sus indiqué et engendré ainsi un manque à gagner pour lui ;
Que pour obtenir la réparation des préjudices subis, il a saisi le Tribunal de Commerce d’Abidjan qui a condamné la société BO… à lui payer la somme de 50.000.000 F CFA à titre de dommages et intérêts ;
Que la Cour doit reformer le jugement déféré et fixer le quantum des dommages et intérêts à la somme de 200.000.000 F CFA ;
Que le premier juge a constaté que l’attitude de la société BO… est constitutive d’une voie de fait, mais a cependant réduit la somme de 200.000.000 F CFA sollicitée à titre de dommages et intérêts à 50.000.000 F CFA ;
Que pour motiver sa décision, le Tribunal de Commerce d’Abidjan a prétendu que la somme de 200.000.000 F CFA réclamée par Monsieur AJ… serait excessive au regard du préjudice réellement subi ;
Que toutefois, cette somme n’est pas excessive, de sorte que la Cour reformera le jugement attaqué relativement au quantum des dommages et intérêts alloués ;
Qu’en effet, bien que Monsieur AJ… ait entièrement remboursé le prêt en cause à la fin du mois de mai 2012, ce n’est que le 23 février 2017, soit quatre (04) ans neuf (09) mois plus tard, que la société BO… a donné mainlevée de l’hypothèque l’empêchant de consentir une nouvelle hypothèque sur son bien pour un nouvel investissement d’au moins
200.000.000F CFA ;
Que le prêt consenti à son profit par la société BO… a fait l’objet d’un remboursement à hauteur de 230.227.834 F CFA sur cinq (05) ans ;
Que la société BO… aurait réalisé un bénéfice de 80.000.000 F CFA sur ce prêt ;
Qu’il a subi un préjudice financier évalué à 80.000.000 F CFA auquel s’ajoute un préjudice moral qui nécessite également réparation ;
Que la Cour doit par conséquent reformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, condamner la société BO… à lui payer la somme de 200.000.000 F CFA à titre de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation abusive de son bien immobilier ;
En réponse, la société BO… fait valoir que Monsieur AJ… est malvenu à lui imputer une faute contractuelle résultant de la prétendue mainlevée tardive de l’hypothèque conventionnelle inscrite sur son bien immobilier ;
Que surtout, celui-ci ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué puisqu’il ne justifie pas d’opérations transactionnelles dont il a été privé du fait de l’immobilisation abusive de son bien immobilier ;
Que non seulement ladite convention de prêt ne prévoyait aucune obligation de mainlevée de l’hypothèque dans un certain délai, mais en plus, les obligations réciproques ayant été exécutées, les parties ne sont plus liées contractuellement ;
Qu’en tout état de cause, dès qu’elle a reçu les courriers émanant du notaire instrumentaire datés des 31 mai et 28 juillet 2016, elle lui a donné instruction à l’effet de procéder à la radiation de l’hypothèque inscrite ;
Qu’ainsi aucune exécution tardive ne peut lui être imputée ;
Qu’en tout état de cause, Monsieur AJ… ne fait pas la preuve des préjudices invoqués ;
Que la société BO… conclut à l’infirmation du jugement déféré ;
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SUR CE
EN LA FORME
Sur le caractère de la décision
Considérant que la société BO… a comparu et conclu ;
Qu’il convient de statuer contradictoirement à son égard ;
Sur la recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident
Considérant que l’appel principal de Monsieur AJ… et l’appel incident de la société BO… ont été régulièrement interjetés ;
Qu’il convient de les déclarer recevables ;
AU FOND
Sur l’appel principal
Considérant que Monsieur AJ… fait grief au jugement attaqué d’avoir réduit le quantum des dommages et intérêts qu’il a sollicités en réparation du préjudice subi résultant du retard mis par la société BO… pour procéder à la mainlevée de l’hypothèque inscrit sur son immeuble ;
Qu’il soutient que la somme de 50.000.000 F CFA qui lui a été allouée est insuffisante dans la mesure où l’immobilisation abusive de son bien lui a causé un préjudice financier de 80.000.000 F CFA auquel s’ajoute le préjudice moral dont il a souffert ;
Qu’il demande à la Cour de réformer la décision entreprise et de condamner la société BO… à lui payer la somme 200.000.000 F CFA à titre de dommages et intérêts ;
Considérant que le Tribunal de Commerce d’Abidjan, se fondant sur les dispositions de l’article 1147 du code civil, a jugé que l’inexécution fautive de l’obligation de la société BO…, qui n’a pas procédé à la mainlevée de l’hypothèque dès le remboursement du prêt par Monsieur AJ… intervenu à la fin de mai 2012, a causé à celui-ci un préjudice ;
Considérant qu’il est de règle que les juges du fond sont souverains pour constater l’existence d’un préjudice et en déterminer l’étendue en fonction des pièces produites et des conséquences causées par le manquement grave à l’exécution de l’obligation du débiteur ;
Qu’en l’espèce, après avoir retenu l’existence d’un préjudice subi par Monsieur AJ… résultant de la faute commise par la société BO…, le Tribunal de Commerce d’Abidjan a précisé l’importance de ce préjudice en indiquant que l’appelant n’a pu entreprendre aucune transaction commerciale sur son bien pendant toute la durée injustifiée du maintien de l’hypothèque avant de tirer les conséquences de cette constatation en fixant le montant des dommages et intérêts pour la réparation dudit préjudice à 50.000.000 F CFA ;
Qu’en statuant ainsi, le premier juge a fait une saine application des faits et du droit, de sorte que Monsieur AJ… n’est pas fondé à solliciter l’infirmation de la décision attaquée pour réduction du quantum des dommages et intérêts sollicités, d’autant moins qu’il ne verse au dossier aucun élément nouveau justifiant la réévaluation du montant des dommages et intérêts fixé par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ;
Qu’il par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point ;
Sur l’appel incident
Considérant, que la société BO… reproche au Tribunal de Commerce d’Abidjan de l’avoir condamnée à payer des dommages et intérêts à Monsieur AJ… alors qu’elle n’a pas commis de faute et que la preuve des préjudices allégués par celui-ci n’est pas rapportée et ce, en violation des dispositions des articles 1147 et 1149 du code civil ;
Qu’elle sollicite par conséquent l’infirmation de la décision déférée ;
Considérant qu’il constant que l’hypothèque conventionnelle consentie à la société BO… est une sûreté destinée à garantir le remboursement du prêt octroyé à Monsieur AJ…;
Que celui-ci a remboursé intégralement le prêt, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 201 du l’Acte Uniforme portant organisation des sûretés, l’hypothèque qu’il a consentie est éteinte du fait de l’extinction de l’obligation principale c’est-à-dire de la créance de la banque;
Que l’hypothèque prise par la BO… étant éteinte depuis mai 2012, elle devait en ordonner la mainlevée à cette date ;
Qu’en établissant que la mainlevée de l’hypothèque n’est intervenue qu’en 2017, Monsieur AJ… prouve qu’il a subi un préjudice résultant du maintien abusif de l’hypothèque grevant son immeuble qui aurait dû être normalement levée depuis 2012 ;
Que c’est par conséquent à bon droit que le Tribunal de Commerce d’Abidjan a retenu la responsabilité contractuelle de la société BO… et l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts;
Qu’il y a lieu de déclarer l’appel incident de la société BO… mal fondée et de l’en débouter ;
Sur les dépens
Considérant que Monsieur AJ… et la société BO… succombent respectivement en leur appel principal et appel incident ;
Qu’il y convient de faire masse des dépens et dire qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Reçoit Monsieur AJ… et la société BO… respectivement en leur appel principal et appel incident ;
Les y dits mal fondés ;
Les en déboute ;
Confirme le jugement RG N°4429/17 rendu le 1er mars 2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ;
Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus.
Et ont signé le Président et le Greffier.
PRESIDENT : M. KACOU BREDOUMOU F.