01/ VENTE IMMOBILIERE – ACTE NOTARIE – ACTE DRESSE PAR NOTAIRE – ACTE NON SIGNE PAR LES PARTIES CONTRACTANTES ET LE NOTAIRE – ACTE NOTARIE (NON);
02/VENTE IMMOBILIERE – ACTE NOTARIE (NON) – ABSENCE DE PROMESSE DE VENTE OU DE VENTE (OUI) – REMBOURSEMENT DE L’ACOMPTE (OUI)
La COUR,
Vu l’exploit en date du 21 Mai 1999, à fins de pourvoi en cassation ;
Vu le mémoire en réplique produit ;
Vu les conclusions écrites du 8 Avril 2002 du Ministère Public ;
Vu les pièces du dossier ;
SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION, TIRE DE LA VIOLATION DE LA LOI OU ERREUR DANS L’APPLICATION OU L’INTERPRETATION DE LA LOI, NOTAMMENT LES ARTICLES 1582, 1583, 1589 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL
Attendu qu’il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué (Abidjan, 26 Février 1999) et des productions, qu’A.G était attributaire des terrains urbains bâtis n° S X et X, sis à Abidjan-X, faisant l’objet des Titres Fonciers n° S X et X de la circonscription foncière de Bingerville ;
Que suivant acte en date du 29 Mai 1978 de Maître P…, Notaire assurant l’intérim de Maître G…, Notaire à Abidjan, il donnait mandat spécial à R, agent immobilier, de vendre de gré à gré, conjointement avec son fils A E, ces immeubles au prix de 8.000.000 F à A ;
Que celui-ci avait même déjà versé, le 26 Mai 1978, soit bien avant l’acte de mandat spécial susvisé, à la S.I… ; agence immobilière, la somme de 4.000.000 F, à titre d’acompte ;
Qu’après ce premier acompte, les clefs des bâtiments, objet de la vente, ainsi que les titres de propriété étaient remis respectivement à l’acheteur A et à Maître G…, Notaire chargé de la régularisation de la vente conclue ;
Qu’à cette fin, le notaire susnommé sollicitait et obtenait par lettre du 22 Août 1978, l’autorisation du Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la Construction et de l’Urbanisme ;
Qu’ayant pris possession des immeubles ; qui sont à usage d’habitation, A les transformait en chambre de passe qu’il louait à des ghanéennes et en percevait les loyers, alors que le fisc continuait d’imposer A G, la régularisation de la vente n’étant pas faite ;
Que les 1er Mars et 24 Avril 1980, A G recevait lui-même des mains d’A les sommes respectives de 330.000 F et 700.000 F, à titre d’acompte ;
Que suite au décès de Maître G…, la régularisation de la vente était confiée à Maître C…., Notaire à Abidjan ;
Que par acte en date du 12 Juin 1996 de celui-ci, A.G. donnait procuration générale à son fils A de vendre, soit de gré à gré, soit aux enchères, les immeubles précités ;
Que le 3 Août 1996, A G décédait au CHU de Yopougon à Abidjan ;
Que postérieurement à ce décès et sur demande de Maître C…, A libellait, le 5 Décembre 1996, à l’ordre de l’étude dudit notaire deux chèques SI…, dont l’un de 1.200.000 F, à valoir sur le prix de vente convenu, et l’autre de 1.281.405 F, représentant les frais de l’acte de vente ;
Qu’à la même date, A E, représentant des ayants-droit de feu A G, non seulement informait, par lettre, le notaire instrumentaire, Maître C…, de son intention de rompre les relations contractuelles avec A, mais aussi assignait celui-ci devant le Tribunal d’Abidjan, en annulation de la vente et en expulsion ;
Que par jugement civil contradictoire n° X du 21 Avril 1997, assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal saisi ordonnait, après avoir constaté qu’il n’y avait jamais eu vente entre les parties, l’expulsion d’A des lieux qu’il occupe, tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef, et le condamnait à payer à A la somme de 10.000.000 F, à titre de dommages-intérêts ;
Qu’ultérieurement à ce jugement, signifié le 3 Février 1998 à la personne même d’A, celui-ci soldait le compte par un autre chèque SI… en date du 7 Février 1998 d’un montant de 1.770.000 F, avant de relever appel dudit jugement le 10 Février 1998 ;
Que le lendemain, A retournait le chèque de 1.770.000 F, au motif qu’il était plus sage d’attendre l’issue de la procédure pendante, et formait , suivant conclusions du 16 Mars 1998, appel incident, tendant à la condamnation d’A à lui payer la somme de 20.000.000 F, à titre de dommages-intérêts, pour occupation abusive, outre celle de 1.000.000 F, à titre de dommages-intérêts, pour procédure abusive et dilatoire ;
Qu’aux termes de l’arrêt civil contradictoire n° 246 du 26 Février 1999, présentement attaqué, la Cour d’Appel d’Abidjan annulait le jugement entrepris et, statuant à nouveau, concluait qu’en l’espèce, il n’y avait ni vente ni même promesse de vente, déclarait, en conséquence, la demande en annulation de la vente sans objet, disait A occupant sans titre ni droit, ordonnait, par conséquent, son expulsion du terrain litigieux, tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef, le condamnait à payer à A E, représentant des ayants-droit de feu A G, la somme de 10.000.000 F, à titre de dommages-intérêts, condamnait A E à rembourser à A la somme de 5.000.000 F, au titre de l’acompte, condamnait, après compensation judiciaire, A à payer à A E la somme de 5.000.000 F, à titre de dommages-intérêts ;
Attendu qu’A, demandeur au pourvoi, fait grief à la Cour d’Appel d’avoir, en statuant comme elle l’a fait, violé les articles 1582, 1583, 1589 et suivants du Code Civil, en ce qu’elle a prétendu que les dispositions de ces articles ne concernent que la vente mobilière et n’ont donc pas vocation à s’appliquer dans le cas d’espèce, alors que, selon le moyen, l’article 5 du décret n° 71-74 du 16 Février 1971, relatif aux procédures domaniales et foncières, dont elle se prévaut, ne réglemente que la forme de la vente immobilière et reste muet sur les règles de fond ;
Qu’ainsi, seul le droit commun a vocation à s’appliquer au cas de l’espèce ;
Mais attendu qu’aux termes de l’article 5 du décret n° 71-74 du 16 Février 1971, relatif aux procédures domaniales et foncières, « tous faits, conventions ou sentences ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les conditions d’existence…, tous actes sujets à publicité foncière,…, doivent être conclus et passés devant notaire » ;
Qu’il en résulte que pour être parfaite entre les parties, la vente immobilière doit, outre les conditions de fond des articles 1582 et suivants du Code Civil, être constatée par un acte notarié ;
Que l’acte notarié étant un acte authentique, qui fait foi jusqu’à inscription de faux entre les parties et leurs ayants-cause ou héritiers, il doit être revêtu de toutes les formalités requises ;
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Qu’en effet, il doit notamment être signé des parties et du notaire ; qu’il doit être fait mention des signatures à la fin de l’acte et que le notaire doit mentionner la déclaration des parties qui déclarent ne pas savoir ou ne pas pouvoir signer ; que l’acte dressé par Maître C…, Notaire, n’étant pas signé des parties contractantes et du notaire instrumentaire susnommé, il ne peut être qualifié d’acte notarié au sens de l’article 5 du décret précité ;
Que la Cour d’Appel, en décidant qu’en l’espèce, il n’y a avait ni vente ni même promesse de vente, n’a violé ou commis une erreur dans l’application ou l’interprétation d’aucun des textes visés au moyen ; d’où il suit que ce moyen n’est pas fondé et doit donc être rejeté ;
Sur le second moyen, tiré du défaut de base légale, résultant de l’absence, de l’insuffisance, de l’obscurité ou de la contrariété des motifs
Attendu qu’il est également fait grief à la Cour d’Appel d’avoir manqué de donner une base légale à sa décision, en ce que, d’une part, elle a, pour conclure qu’A est un occupant sans titre ni droit, soutenu qu’en l’absence de tout acte notarié, il n’y a ni promesse de vente ni vente, même s’il y a eu accord entre les parties, alors que, dit le moyen, il y a eu, en l’espèce promesse de vente et vente en bonne et due forme, dès lors que les parties avaient exécuté leurs obligations réciproques et, de surcroît, fait formaliser leur volonté dans un acte notarié ;
Qu’en effet, une partie du prix avait été payé et l’objet délivré, conformément à l’article 1605 du Code Civil ; que l’acte notarié, dont les frais avaient été payés entre les mains de Maître C…, Notaire en charge du dossier, n’avait d’autre objet que celui de donner à l’accord des parties, les vertus de l’authenticité et de permettre l’accomplissement des formalités de publicité ;
Que la signature d’un tel acte ne concernait que la réitération de la vente produisant déjà tous ses effets entre les parties ;
Que c’était A E, représentant des ayants-droit de feu A G, qui avait, par son refus obstiné et injustifié, fait obstacle à la régularisation de la vente, violant ainsi les termes de la promesse de vente du 29 Mai 1978, passée par-devant notaire ;
Que l’arrêt attaqué, en niant l’existence dudit acte, encourt cassation pour insuffisance, voire absence, de motifs ; d’autre part, la Cour d’Appel, tout en affirmant qu’il n’y a ni promesse de vente ni vente, a cependant dit qu’il y a lieu de condamner A E à rembourser à A la somme de 5 000 000 F, versée à titre d’acompte, alors que, selon le moyen, elle n’indique pas la cause et l’objet de cet acompte ;
Qu’il est tout de même contradictoire, voire absurde, de condamner le propriétaire d’un immeuble à rembourser à l’occupant clandestin de cet immeuble l’acompte versé ; que l’arrêt attaqué, du fait de la contrariété de ses motifs, mérite cassation ;
Mais attendu que, primo, la Cour d’Appel, pour conclure qu’A est un occupant sans titre ni droit, a énoncé qu’ « en l’absence de tout acte notarié, même s’il y a eu accord des parties, il n’y a ni promesse de vente ni vente… » ;
Que « l’acte notarié du 29 Mai 1978, produit au dossier, est un acte qui confère procuration à une agence immobilière, à l’effet de vendre l’immeuble à Monsieur A. qu’il s’agit d’un acte notarié portant procuration et non un acte notarié de vente » ;
Que, secundo, pour condamner A E au remboursement de l’acompte, elle a relevé qu' »étant donné qu’aucune promesse de vente ni vente n’ayant été réalisée, il y a lieu de condamner Monsieur A E… à rembourser la somme versée, à titre d’acompte » pour l’acquisition du terrain litigieux ;
Que la Cour d’Appel, en se déterminant par de tels motifs, a légalement justifié sa décision ; d’où il suit que cet autre moyen n’est pas davantage fondé et doit, lui aussi, être rejeté ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi en cassation formé par A contre l’arrêt n° 246 en date du 26 Février 1999 de la Cour d’Appel d’Abidjan ;
Laisse les frais à la charge du Trésor Public ;
PRESIDENT : M. BAMBA L.