PRÊT – CONVENTION DE COMPTE COURANT – COUVERTURE DE CREDIT – SURETE ET GARANTIE DE CREANCE – HYPOTHEQUE SUR UNE PARCELLE DE TERRAIN URBAIN BATIE – TITRE FONCIER – MERE DEFUNTE – DEVOLUTION SUCCESSORALE – ACTE DE NOTORIETE – RETARD DANS LA REALISATION DES FORMALITES DE MUTATION
AFFAIRE :
LA BANQUE CO…
(SCPA KE…& ASSOCIES)
CONTRE
MADAME RE…
(SCPA OS….)
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Vu l’arrêt avant dire droit du 31 janvier 2019 ;
Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par exploit en date du 19 novembre 2018, la société CO…a interjeté appel du jugement RG n°138/18 rendu le 22/06/2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, dont le dispositif est le suivant : « Statuant publiquement, par défaut et en premier ressort ;
Reçoit la Société CO…en son action ;
L’y dit mal fondée en l’état ;
La déboute en l’état ;
La condamne aux entiers dépens » ;
Au soutien de son appel elle explique que suivant convention de compte courant avec ouverture de crédit conclu par devant Maître CO…les 13 juin et 15 juillet 2014, elle a accordé à Mme RE… un prêt d’un montant de cents millions (100.000.000) de francs CFA en principal ;
Elle ajoute qu’en sûreté et garantie de sa créance, Mme RE…lui a consenti une hypothèque sur la parcelle de terrain urbain bâtie sise à Adjamé, d’une superficie de deux mille quatre cent soixante-treize (2.473) mètres carrés et faisant l’objet du titre foncier N°4022 de la circonscription foncière de Plateau qu’elle a acquise de sa défunte mère, par dévolution successorale, suivant acte de notoriété reçu au rang des minutes de maître CA…, Notaire à Bouaké, le 02 août 2013 ;
Elle indique qu’aux termes de l’article 24 de la convention liant les parties, Mme RE…s’est engagée dans un délai de trois mois à compter du jour de la signature, soit le 15 juillet 2014, à accomplir les formalités de mutation du titre foncier de l’immeuble suscité, afin de lui permettre d’y inscrire sa garantie ;
Elle révèle que curieusement, le délai imparti dans la convention a largement expiré et que Mme RE…n’a pas accompli les formalités comme convenu ; de sorte que l’immeuble, bien qu’étant devenu sa propriété, est resté inscrit dans les livres de la conservation de la propriété foncière au nom de COR…, sa défunte mère ;
La mauvaise foi de Mme RE…ayant fait échec à l’inscription de l’hypothèque conventionnelle, elle a obtenu de la juridiction présidentielle du Tribunal de Commerce, une ordonnance aux fins d’inscription provisoire d’une hypothèque forcée judiciaire sur ledit immeuble ;
Qu’aux fins de validation de l’hypothèque forcée judiciaire, elle a saisi le Tribunal de commerce, qui l’a déboutée de son action en l’état ;
Elle sollicite l’infirmation du jugement car, soutient-elle, le premier juge n’a pas apprécié à juste titre les effets juridiques de l’acte de notoriété versé au dossier lorsqu’il a estimé que l’immeuble, objet de la garantie, n’était pas la propriété de sa débitrice au vu de la fiche de réquisition foncière versée au débat, qui porte le nom de la défunte mère de cette dernière ;
Se fondant sur l’article 711 du code civil qui dispose que : « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations », elle fait observer que Mme RE… a recueilli l’immeuble, objet de la garantie, par dévolution successorale ;
Ainsi, sa qualité de propriétaire de l’immeuble se trouve juridiquement établie sur le fondement de l’acte de notoriété qui n’a pas été remis en cause, de sorte que les mentions inscrites sur la fiche de réquisition foncière relatives au propriétaire de l’immeuble ne peuvent produire un effet juridique d’autant qu’une personne décédée ne peut ni jouir, ni exercer un droit de propriété sur un immeuble ; dans ces conditions, la vérité juridique à laquelle le Tribunal était tenu devrait prévaloir sur des mentions indiciaires de propriété, frauduleusement entretenues par une débitrice de mauvaise foi ;
En effet, précise-t-elle, le maintien jusqu’à ce jour d’une personne décédée dans le livre foncier, n’est rien d’autre qu’un subterfuge entretenu par Mme RE… qui, bien qu’ayant acquis la propriété de l’immeuble, espère ainsi échapper aux voies de recouvrement forcé ; ainsi, c’est à tort que le Tribunal l’a déboutée en l’état de son action en validité de l’hypothèque judiciaire ;
Elle prie la Cour, statuant à nouveau, de constater que sa créance à l’égard de l’intimée est définitive, en ce qu’elle est contenue dans un titre exécutoire constituée par la grosse de la convention notariée suscitée, et par conséquent de valider l’hypothèque provisoire, d’ordonner l’inscription définitive de ladite hypothèque sur l’immeuble objet du titre foncier n°4022, en raison du caractère indivisible de cette sureté ainsi que le prescrit l’article 193 de l’Acte Uniforme portant organisation des suretés qui dispose que : « l’hypothèque est indivisible par nature et subsiste totalement sur les immeubles affectés jusqu’à complet paiement et malgré la survenance d’une succession » ;
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En réplique, Mme RE…déclare que l’appelante fait grief au premier Juge d’avoir rejeté sa demande en validation d’hypothèque conservatoire au motif que la fiche foncière versée au dossier ne mentionne pas son nom, mais plutôt celui de sa défunte mère comme propriétaire de l’immeuble, objet du titre foncier N°4022 ; et que selon elle, Mme COR… étant décédée, c’est elle qui hérite de droit de l’immeuble conformément à l’acte de notoriété du 02 août 2013 ;
Elle fait observer que ces moyens seront passés en pure perte ; qu’en effet, elle ne nie pas avoir contracté une dette auprès de l’appelante et avoir proposé en garantie hypothécaire, l’immeuble formant le titre foncier n°4022 de la circonscription foncière de Bingerville sous la condition suspensive de la mutation dudit titre en son nom ; cependant, ayant entrepris les démarches en vue de rendre effective la mutation du titre foncier, elle s’est heurtée à une opposition de la part de M. PE…., qui lui a dénié sa qualité d’héritière en raison, selon lui, d’une déchéance qui serait intervenue à son égard ;
Pour justifier cela, M. PE…lui a opposé les dispositions de l’article 57 de la loi n° 64-379 du 07 octobre 1964 relative aux successions selon lesquelles : « la faculté d’accepter ou de répudier une succession se prescrit par le laps de temps requis pour la prescription la plus longue des droits immobiliers » ;
Elle ajoute qu’en l’espèce, Mme COR… est décédée le 13 novembre 1960, l’acte de notoriété faisant d’elle son unique héritière date du 02 août 2013, soit 53 ans après le décès de sa mère, alors que la prescription dont s’agit s’acquiert au bout de trente ans ; de sorte qu’elle est déchue du droit de succéder à celle-ci ;
Elle fait également remarquer que M. PE…a produit quatre décisions, à savoir : le jugement n°2225/CIV 2C du 25 septembre 2006, l’Arrêt n°505 du 30 novembre 2007, l’Arrêt n°603/10 du 14 octobre 2010 et l’Arrêt n°801 du 14 juin 2013 qui font de lui le véritable propriétaire de l’immeuble litigieux pour l’avoir acquis le 29 décembre 1999 par acte notarié des mains de M. RE…, époux de Mme CO…; d’ailleurs, ajoute-t-elle, M. PE…Emile a assigné l’appelante en référé aux fins de mainlevée de l’hypothèque judiciaire inscrite sur l’immeuble litigieux ;
Dans ces conditions, elle s’est rétractée malgré elle, puisque c’est à tort qu’elle a cru être propriétaire de l’immeuble litigieux ;
N’étant donc pas propriétaire de cet immeuble, elle est mal venue à garantir le prêt par une hypothèque sur ledit immeuble ;
Ainsi, la Cour confirmera le jugement querellé ;
Par arrêt avant dire droit du 31 janvier 2019, la Cour a ordonné la production par les parties de la décision du Juge des référés suite à l’assignation aux fins de mainlevée de l’hypothèque inscrite sur l’immeuble litigieux objet du titre foncier n°4022, d’une superficie de 2.473 m2 de la circonscription foncière de Bingerville ;
Ce qui a été fait ;
SUR CE
EN LA FORME
Sur le caractère de la décision et la recevabilité
Considérant que la cour a statué sur ces points par arrêt contradictoire avant dire droit le 31 janvier 2019 et déclaré l’appel recevable ;
Qu’il y a lieu de s’y référer ;
AU FOND
Sur le bien-fondé de l’appel
Considérant que l’alinéa 1 de l’article 213 de l’acte Uniforme portant organisation des suretés dispose : « pour sûreté de sa créance, en dehors des cas prévus par les articles 210 à 212 du présent acte uniforme, le créancier peut être autorisé à prendre inscription provisoire d’hypothèque sur les immeubles de son débiteur en vertu d’une décision de la juridiction compétente du domicile du débiteur ou du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir » ;
Il s’en infère que l’immeuble objet de l’hypothèque doit appartenir au débiteur ;
Considérant que la société CO…soutient que l’immeuble litigieux sur lequel elle a inscrit l’hypothèque conservatoire appartient à feue COR…, mère de l’intimée ;
Considérant que l’intimée, quant à elle, indique que n’étant pas propriétaire de l’immeuble litigieux, elle est mal venue à garantir le prêt par une hypothèque sur ledit immeuble ;
Considérant cependant qu’il résulte de l’ordonnance n°3868 du 17 décembre 2018 qui a ordonné la mainlevée de l’hypothèque inscrite sur l’immeuble litigieux objet du titre foncier n°4022, d’une superficie de 2.473 m2 de la circonscription foncière de Bingerville et de l’arrêt confirmatif rendu ce jour 28 mars 2019 par la Cour d’Appel de céans que l’immeuble litigieux est la propriété de M. PE…, qui l’a acquis des mains de feu RE…, époux de feue COR…., mère de l’intimée, suivant acte notarié de vente en date du 29 décembre 1999 ; de sorte que la société CO… ne peut valablement y inscrire une hypothèque conservatoire ;
Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé par substitution de motifs ;
Sur les dépens
Considérant que la société CO…succombe ;
Qu’il convient de mettre les dépens à sa charge ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
AU FOND
Déclare la société CO…mal fondée en son appel contre le jugement RG N°1328/2018 rendu le 22 juin 2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ;
L’en déboute ;
Confirme ledit jugement par substitution de motifs ;
Met les dépens à sa charge ;
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus.
ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE GREFFIER./.
PREMIER PRESIDENT : Dr F. KOMOIN