ACTE NOTARIE D’OUVERTURE DE CREDIT – CREDIT A MOYEN TERME (CMT) – TAUX D’INTERÊT – AFFECTATION HYPOTHECAIRE DE PREMIER RANG – TERRAIN URBAIN BATI – CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE – DEMANDE DE MUTATION D’UN IMMEUBLE HYPOTHEQUE
AFFAIRE :
LA SOCIETE GT…
(CABINET EK…)
CONTRE
LA BANQUE SG…
(SCPA BL…)
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Ouï les parties en leurs demandes, observations orales, fins et conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
DES FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS ET MOYENS DE DEFENSE DES PARTIES
Par exploit d’huissier de justice en date du 16 Juillet 2018, la GT…, ayant pour conseil, le Cabinet EK…, Avocats près la Cour d’appel d’Abidjan a relevé appel de l’ordonnance de référé RG n° 2076/2017 rendue le 04 Juillet 2017 par le Président du Tribunal de Commerce d’Abidjan sur tierce opposition, qui l’a déboutée de sa demande en annulation des effets à son égard, d’une ordonnance de référé n° 861/17 du 04/04/2017 autorisant Monsieur le Conservateur de la Propriété Foncière à procéder à la mutation de l’immeuble hypothéqué lui appartenant, au profit de SG… ;
Il ressort des énonciations du jugement querellé et des pièces du dossier de la procédure que suivant acte notarié d’ouverture de crédit des 03 Juillet et 28 Août 2015, la SG… a consenti à la GT… un crédit à moyen terme (CMT) d’un montant de 60.000.000. FCFA au taux d’intérêt de 12% et assorti d’une affectation hypothécaire de premier rang, portant sur un terrain urbain bâti de 400m² TF. 817, formant le lot 40 sis à Treichville ;
Le décaissement du crédit opéré en une seule tranche, était remboursable sur 05 ans en 60 mensualités de 1.377. 709. FCFA chacune, dont la dernière venait à échéance le 15 Juillet 2020; Sauf que la Société GT…, après avoir honoré les six (06) premières échéances, n’a pu tenir ses engagements vis-à-vis de la Banque ;
Mettant alors en œuvre la clause commissoire prévue à l’article 26 de la convention de crédit des parties, la SG… entreprit le recouvrement anticipé de sa créance, en faisant servir une mise en demeure de payer restée infructueuse à la Société GT…, avant de se faire attribuer par ordonnance de référé n° 861/17 du 04/04/2017, la propriété de l’immeuble hypothéqué par mutation opérée à la Conservation de la Propriété Foncière ;
La Société GT… réagissant à cela, a saisi le juge des référés en tierce-opposition, pour s’entendre :
- Constater le défaut de toute mise en demeure de payer, tel que prescrit par l’article 26 de la convention de crédit ;
- Constater la violation des articles 199 alinéa 2 et 200 de l’Acte Uniforme portant organisation des Sûretés ;
- Prononcer conséquemment, la suppression à son égard, des effets de l’ordonnance de référé autorisant la mutation de l’immeuble ;
Dans son argumentaire, la Société GT… exposait qu’elle a convenablement exécuté son obligation contractuelle de remboursement de sa dette vis-à-vis de la SG… jusqu’à ce qu’elle soit confrontée à des difficultés économiques et financières résultant d’une part, du refus injustifié de celle-ci de lui accorder son concours financier (crédit d’enlèvement) pour relancer ses activités et d’autre part, en raison des prélèvements illégaux opérés sur ses autres comptes, pourtant non concernés par la convention de crédit ;
Elle ajoutait que la SG… a par ce moyen, prélevé indument la valeur d’un ensemble d’effets de commerce que la GT… dont certains avaient été émis par des tiers (société BO…) à son profit et remis à l’escompte entre les mains de la SG… pour le recouvrement du CMT ;
Elle indiquait que la SG…, prétextant de ce que lesdits effets de commerce seraient revenus impayés, alors même qu’elle ne produit aucun protêt pour établir le défaut de provision, tel que prescrit par l’article 185 du Règlement n°15/2002/CM/UEMOA relatif aux systèmes de paiement et l’article 26 de la convention tenant lieu de loi aux parties, qui exige la nécessité d’une mise en demeure restée infructueuse ;
La Société GT…, estimant que les conditions en l’espèce, n’étaient pas réunies pour que la Banque puisse soutenir avoir servi une « mise en demeure restée infructueuse » et qu’en réalité, celle-ci l’aurait contrainte de consentir préalablement à la clôture de tous ses comptes en s’appropriant tous les avoirs pour disait-elle, réduire le poids de la dette et lui promettant en retour, son concours pour la relance de ses activités ; Ainsi poursuivait-elle, la SG…, a fait fusion de toutes les créances qu’elle détenait envers lui y compris le crédit CMT et arrêtait unilatéralement un solde débiteur global de 180.452.198.FCFA, sur le fondement duquel une mise en demeure d’avoir à payer, lui était servie le 26/05/2016 sous le fallacieux couvert de la convention de crédit CMT ;
Elle contestait donc que le fait que l’affectation hypothécaire exclusivement attachée à la convention de crédit CMT ne pouvait s’étendre de facto à des créances étrangères non garanties pour un cumul de dettes de 180.452.198.FCFA, alors même que la SG… lui a communiqué par écrit, un solde débiteur arrêté à la somme de 57.845.331.FCFA ; Toutefois, la Société GT… indiquait avoir donné suite à cette mise en demeure de payer, douze (12) jours plus tard soit le 06/06/2016, en lui faisant une proposition de remboursement échelonné, demeurée sans suite; Dans le même temps et aux mêmes fins, précisait-elle, elle a initié sans succès, une demande de délai de grâce devant le juge de l’exécution ; Elle objectait sur cette base, que la mise en demeure dont s’agit, ne pouvait valoir « mise en demeure restée infructueuse » au sens de l’article 26 de la convention de crédit CMT ;
Aussi, elle reprochait à la SG… de s’être empressée dans la foulée pour mettre en œuvre la clause commissoire stipulée à l’article 26 susvisé dans le seul but de s’attribuer indument son immeuble ce, d’autant plus qu’elle a méconnu la formalité substantielle prescrite tant par les dispositions d’ordre public des articles 199 et 200 l’acte Uniforme OHADA portant organisation des Sûretés que par le contrat des parties, de désignation d’un expert pour évaluer l’immeuble hypothéqué avant l’envoi en possession;
Qu’en dépit de cette irrégularité, poursuivait-elle, la Banque a obtenu du juge des référés, une ordonnance autorisant Monsieur le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville, à procéder à la mutation de l’immeuble à son profit ;
C’est donc contre cette ordonnance de référé, qu’elle a relevé appel pour dénoncer la violation des conditions de mise en œuvre et d’application de l’article 26 de la convention des parties à savoir d’une part, l’inexistence selon elle, de toute mise en demeure restée infructueuse et l’absence dirimante d’une expertise immobilière amiable, formalité préalable et obligatoire prescrite par la convention des parties avant toute procédure d’attribution de l’immeuble hypothéqué; Aussi, sollicite- t-elle l’infirmation pure et simple de l’ordonnance de référé rendue sur tierce-opposition, en annulation de l’ordonnance de référé autorisant la mutation dudit immeuble ;
La SG… concluant pour répliquer à ces griefs, a soulevé préliminairement une exception d’irrecevabilité tirée de l’irrecevabilité de l’appel de la Société GT… pour cause de forclusion de son droit d’appel ; En effet faisait-elle observer, alors que l’article 228 (nouveau) du code de procédure civile et commerciale dispose que le délai d’appel des ordonnances de référé est réduit à huit jours, la Société GT… qui a reçu signification de l’ordonnance querellée le 06/07/2018, avait jusqu’au 14/07/2018 pour exercer son recours ; Or, son appel est intervenu
le 16/07/2018 soit plus de huit jours après la signification ;
Subsidiairement au fond, la SG… fait observer que l’article 26 de la convention de crédit des parties a été appliquée dans toute sa rigueur, dans la mesure où la condition sine qua non d’une mise en demeure restée infructueuse plus de trente (30) jours après la signification par voie d’huissier se trouve satisfaite en l’espèce, en ce qu’elle n’a pas agrée la proposition de paiement échelonné de la Société GT… alors même et surtout qu’elle a succombé de sa demande de délai de grâce devant le juge de l’exécution ;
La SG… fait valoir en outre que la clause contractuelle dont s’agit, n’a nullement prescrit que la désignation de l’expert immobilier se ferait nécessairement de façon conjointe par les parties, si bien que l’expertise réalisée le 07/03/2016 soit antérieurement au litige à la diligence de la Société GT… et au demeurant non contestée, rendait inopportune toute nouvelle expertise ;
La Banque souligne par ailleurs, que dans l’intervalle de la présente procédure, la Société GT… avait saisi la juridiction du fond du Tribunal de Commerce pour voir annuler la même ordonnance de référé que celle déférée à la censure de la Cour de céans ; Et que par un jugement contradictoire n°2574 du 22/11/2017, ladite juridiction aurait décidé qu’aucune disposition légale ou stipulation contractuelle des parties ne sanctionne de nullité, la mutation d’un immeuble hypothéqué dont l’expertise bien qu’effectuée antérieurement au litige, à l’initiative d’une seule des parties, a estimé la valeur de l’immeuble à 98.959.200.FCFA ; D’où le débouté de la Société GTS par les juges du fond ;
C’est pourquoi, la SG… plaide le débouté de la Société GT… de son appel contre l’ordonnance de référé querellée, qui a déclaré mal fondée sa demande en annulation de la procédure d’attribution de l’immeuble hypothéqué pour garantir le paiement de sa dette ;
Sur ce, la juridiction des référés, estimant pour sa part qu’il y a bien eu en l’espèce, mise en demeure restée infructueuse faute d’avoir été suivie du paiement de la dette entre les mains de la SG…, et que l’expertise immobilière réalisée de façon amiable le 07/03/2017 à l’initiative de la Société GT… et au du reste, non contestée par les parties, déboutait celle-ci de son action; Le premier juge indiquait sur ce dernier point que la désignation d’un nouvel expert aux mêmes fins, sauf à démontrer l’existence d’une plus-value apportée à l’immeuble dans l’intervalle était inopportune et sans objet ;
La Cour de céans, examinant en l’état, les exceptions, moyens et conclusions des parties, a statué comme suit :
DES MOTIFS
SUR LE CARACTERE DE LA DECISION
Considérant que toutes les parties ont conclu ;
Qu’il sied de statuer par décision contradictoire;
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EN LA FORME : SUR L’EXCEPTION DE FORCLUSION DE L’APPEL
Considérant que s’il est constant ainsi qu’il ressort des dispositions de l’article 228 du code de procédure civile et commerciale que l’appel contre les ordonnances de référé est porté devant la Cour d’appel dans les formes de droit commun et que le délai d’appel est réduit à huit (08) jours, c’est à la condition notamment, s’agissant de délais francs comme en l’espèce, que le dies a quem (le dernier jour du délai) soit un jour ouvrable ;
Or il est constant, que pour la computation du délai de huit jours, ni le du dies a quo ni le dies a quem ne sont comptés, en sorte que la signification de l’ordonnance querellée, faite le 06/07/2018 courait à partir du 07/07/2018 jusqu’au dies a quem, soit le samedi 14/7/2018 ;
Qu’ainsi le lendemain du dies a quem, dernier jour du délai de 8 jours, étant le dimanche 15/7/2018 jour non ouvrable, l’appel interjeté par la Société GT… le jour suivant, soit le lundi 16/7/2018 est donc recevable ;
En conséquence, il y a lieu de rejeter comme injustifiée, l’exception de forclusion de l’appel soulevée par la SG… ;
AU FOND SUR L’ANNULATION DE LA PROCEDURE D’ATTRIBUTION DE L’IMMEUBLE HYPOTHEQUE
Considérant que depuis la première instance, la Société GT… n’a eu de cesse de contester le mode de liquidation de sa créance contractuelle issue de la convention de crédit, telle qu’opérée par la SG…, lui reprochant d’avoir méconnu les règles de l’art en la matière ;
Qu’il est en effet ressorti des pièces du dossier que la SG… et la Société GT… entretenaient plusieurs relations d’affaires distinctes dont une convention d’ouverture de crédit librement contractée, leur tenant lieu de loi ;
Qu’il n’est point contesté non plus que très vite, la Société GT… s’est trouvée dans l’incapacité d’honorer les échéances ou mensualités convenues, en apurement de son crédit CMT dont le solde débiteur fut clairement arrêté par la SG…. dans une lettre valant mise en demeure et dument notifiée, le 17/05/2016 pour un montant arrêté à la somme de 57.845.331.FCFA ;
Que plusieurs autres créances nées de leurs relations d’affaires, également en souffrance et exigibles, étaient en recouvrement pour les sommes respectives de 122.192.500FCFA et de 414.367FCFA au titre d’un crédit d’enlèvement en douanes et d’un solde débiteur de compte ordinaire référencé n° 111 507 406 -10 dans les livres de la Banque ;
Or en droit, la base commune en matière de recouvrement de créances commerciales est régie par les caractères certain, exigible et liquide de celle-ci ;
Qu’alors même que les diverses créances de la SG… étaient parfaitement divisibles parce qu’ayant des causes distinctes et séparées, celle-ci a cru devoir imposer à la GT…, le préalable de la résiliation de tous les comptes de celle-ci, suivie du reversement au profit de la Banque d’un déposit de 50.000.000.FCFA, d’un DAT nanti de 88.000.000.FCF et de la retenue de garantie au titre d’opérations d’escompte à hauteur de 24.000.000.FCFA pour disait-elle, réduire la dette et envisager la relance d’activité de celle-ci ; Toute chose non contestée au cours des débats par la SG… ;
Qu’alors même que les diverses créances ne présentait aucun lien de connexité directe avec la convention notariée d’ouverture de crédit des parties, la SG…, procédant à leur recouvrement, a établi une assiette commune et globalisé un solde débiteur cumulé pour mettre en œuvre la clause d’exigibilité anticipée sous le couvert de l’l’article 26 de la convention de compte courant, pour la somme de 180.452.198.FCFA ; Alors même qu’il s’agissait de créances divisibles en au demeurant, non concernées par la garantie hypothécaire visée à l’article 26 susvisé libellé comme suit : « A défaut de paiement à une date d’échéance ou en cas d’exigibilité anticipée quelle qu’en soit la cause, les parties conviennent que la Banque pourra, à l’issue de trente (30) jours suivant une mise en demeure de payer par voie d’huissier restée infructueuse, ainsi que prévu par les articles 199 et suivants de l’Acte Uniforme portant organisation des Sûretés et sans qu’il soit besoin d’autres formalités, devenir propriétaire de l’immeuble hypothéqué.
A cet effet, les parties décident de désigner un expert chargé d’estimer l’immeuble.
Si la valeur de l’immeuble excède le montant de la créance garantie, la Banque devra au client, une somme égale à la différence. En cas d’existence d’autres créanciers hypothécaires, la somme sera consignée. » ;
Qu’il va s’en dire que la SG… en faisant servir une mise en demeure de payer modifiant manifestement l’étendue et la cause pour lesquelles son cocontractant a voulu engager son immeuble à savoir l’exécuter pour la somme non due de 180.452. 198. FCFA en lieu et place des 57.845. 331. FCFA immédiatement exigible et garantis par une hypothèque, n’a pu dans ces conditions servir valablement ladite mise en demeure supposée avoir été infructueuse ;
Qu’elle ne pouvait en effet sans violer la loi des parties, faire masse des créances totalement étrangères toutes causes confondues, à la procédure d’exigibilité anticipée insérée dans la convention d’ouverture de crédit CMT telle que stipulée à l’article 26 ci-dessus libellée, au point de servir une seule et même mise en demeure pour le tout ; Alors qu’elle se devait de procéder séparément pour le recouvrement dans la mesure où le solde débiteur dû et non contesté par les parties au titre de la créance garantie par l’affectation hypothécaire est bien de 57.845.331.FCFA ; La Société GT… n’ayant pas consenti à engager son immeuble à concurrence d’une somme supérieure aux stipulations du contrat ;
Que dans ces conditions et alors même que chacune des créances cumulées avait une cause distincte et un montant divisible, la mise en demeure de payer querellée, qui a fusionné les différents soldes débiteurs et abouti à la mutation de l’immeuble hypothéqué exclusivement attaché au crédit CMT, ne peut valoir « mise en demeure utile restée infructueuse », au sens de l’article 26 susvisé et doit donc être considérée comme non avenue ;
Considérant par ailleurs et de façon superfétatoire, que la SG… a occulté la formalité substantielle et préalable d’une expertise immobilière avant l’envoi en possession de l’immeuble hypothéqué, prévue à l’alinéa 2 de l’article 26 de la convention des parties ; Laquelle disposition stipulée dans l’intérêt du débiteur, vise à permettre une juste évaluation du bien ;
Or, il est clairement prescrit par le contrat des parties, que cette expertise doit être réalisée spécifiquement dans le cadre de la procédure d’attribution de l’immeuble à la Banque, en des termes clairs n’autorisant aucune interprétation ni équivoque : « A cet effet, les parties décident de désigner un expert chargé d’estimer l’immeuble… » ;
Que la SG… en prenant comme base de référence d’estimation de l’immeuble hypothéqué, une expertise ancienne réalisée depuis le 03/03/2016 soit 13 mois avant le litige et qui a fixé la valeur vénale de l’immeuble à 98.959.200.FCFA, n’a pas fait une application rigoureuse de la convention des parties ;
Que point n’est besoin de savoir si le bien a acquis ou non de la plus-value, la loi des parties étant souveraine, l’expertise immobilière constituait un préalable obligé pour la mise en œuvre de l’attribution de l’hypothèque ;
Considérant qu’au regard de tous les développements qui précèdent, il échet de conclure à la flagrance et récurrence des vices de procédure cumulés par la SG… dans le cadre de la réalisation de la garantie hypothécaire affectée à sa créance ;
Ce faisant, il sied de dire l’appel de la Société GT… contre l’ordonnance querellée qui l’a déboutée de sa demande en annulation des effets à son égard, de l’ordonnance n° 861/17 du 04/04/2017 autorisant Monsieur le Conservateur de la Propriété Foncière à procéder à la mutation de l’immeuble hypothéqué au profit de de SG…, bien fondé et de l’infirmer sur ce point ;
Les dispositions de ladite ordonnance sur la recevabilité de la tierce-opposition, méritant d’être confirmées ; Cette voie de recours extraordinaire subsistant, tant que le droit sur lequel elle se fonde n’est pas éteint ; Qu’au surplus, elle peut être dirigée contre toute décision, quelle que soit sa nature et quelle que soit la juridiction qui l’a rendue, même si elle a été exécutée (articles 187 et 189 du CPC) ;
Qu’ainsi, statuant à nouveau et évoquant, il convient d’ordonner la suppression des effets de l’ordonnance de référé n° 861/17 du 04/04/2017 susvisée, personnellement à l’égard de la Société GT…, demanderesse en tierce-opposition ;
La SG… n’ayant pas satisfait aux conditions d’ouverture et de mise en œuvre de la procédure d’attribution de l’immeuble hypothéqué, telle que définies par la commune volonté des parties à l’article 26 de leur contrat ;
Considérant que dans ces conditions, il convient de mettre les dépens à la charge de la SG… qui succombe ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement en matière commerciale et en dernier ressort ;
EN LA FORME
Rejette comme injustifiée, l’exception de forclusion d’appel ;
Reçoit la Société GT… en son appel régulièrement intervenu dans le délai légal, conformément à l’article 228 du code de procédure civile et commerciale ;
AU FOND
Constate que la dette issue de la convention de crédit CMT des parties a été liquidée par la SGBCI à la somme non contestée de 57.845. 331. FCFA ;
Constate également que seule cette créance portait affectation hypothécaire, en vertu de l’article 26 du contrat des parties à concurrence de ce montant ;
Constate en outre, l’absence de toute expertise immobilière préalable effectuée par les parties au cours de la phase contentieuse pour actualiser la valeur vénale du bien avant toute mutation de l’immeuble l’hypothéqué, comme prescrit par l’article 26 de leur convention ;
Dit que dans ces conditions, la procédure de mutation telle que diligentée par la SG… s’est faite en violation des formalités substantielles prescrites par la loi des parties et doit être invalidée ;
Dit que la mise en demeure de payer servie par la SG… pour la somme inappropriée de 180.452. 198. FCFA est non avenue ;
Déclare en conséquence bien-fondé, l’appel de la Société GT… quant à la suppression à son égard, des effets de l’ordonnance de référé n° 861/17 du 04/04/2017 autorisant Monsieur le Conservateur de la Propriété Foncière à procéder à la mutation ;
Infirme donc, l’ordonnance de référé querellée RG n° 2076/2017 rendue le 04 Juillet 2017 par le Président du Tribunal de Commerce d’Abidjan, statuant en tierce-opposition, qui l’a déboutée de son action en tierce-opposition ;
STATUANT A NOUVEAU SUR CE POINT ET APRES EVOCATION
Décide que conformément à l’article 189 alinéa 2 du CPC, l’ordonnance de référé n° 861/17 du 04/04/2017 autorisant la mutation de l’immeuble au profit de la SG…. est inopposable quant à ses effets, à la Société GT… ;
Confirme pour le surplus, sur la recevabilité de la tierce-opposition, l’ordonnance querellée ;
Condamne la SG… aux dépens ;
Ainsi fait, jugé prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus ;
Et avons signé avec le Président et le Greffier en chef.