CHAPITRE  2 : USUFRUIT

 

 

En quoi consiste l’usufruit ?

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver  la substance pour le propriétaire.

Le propriétaire est nommé dans ce cas « nue-propriétaire ». L’usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l’homme. L’usufruit peut être établi, purement  ou à certain jour ou à condition.  Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles.

Article 578, 579, 580 et 581  du Code Civil

 

 

Qu’est-ce que l’usufruit attribue comme droits ?

L’usufruit n’attribue que deux (2) caractéristiques du droit de propriété à l’usufruitier :

• l’usus ;

• le fructus.

Le propriétaire ou « nue-propriétaire » est détenteur de l’abusus  et est le seul capable de vendre le bien s’il le désire.

 

 

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l’objet dont il a usufruit :

• les fruits naturels. Ils sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels ;

• les fruits industriels d’un fonds. Ce sont ceux qu’on obtient par la culture ;

• les fruits civils. Ils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix de baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils. Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s’applique aux prix des baux à ferme, comme aux loyers des maisons et aux autres fruits civils.

Les fruits naturels ou industriels pendants par branches ou par racines au moment où l’usufruit est ouvert, appartiennent à l’usufruitier.

Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l’usufruit, appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d’autre des labours et des semences mais aussi sans préjudice de la portion des fruits qui pourrait être acquise au colon paritaire, s’il en existait un au commencement ou à la cessation de l’usufruit.

L’usufruit  d’une rente viagère donne aussi à l’usufruitier, pendant la durée son usufruit le droit d’en percevoir les arrérages, sans être tenu à aucune restitution.

L’usufruitier jouit de l’augmentation survenue par alluvion à l’objet dont il a l’usufruit.

Il jouit des droits de servitude, de passage et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir et il en jouit comme le propriétaire lui-même.

Il jouit aussi, de la même manière que le propriétaire des mines et carrières qui sont en exploitation à l’ouverture de l’usufruit et néanmoins, s’il s’agit d’une exploitation qui ne puisse  être faite sans une concession, l’usufruitier ne pourra en jouir qu’après avoir obtenu la permission du Président de la République.

Il n’a aucun droit aux mines et carrières non encore ouvertes, ni aux tourbières dont l’exploitation n’est point encore commencée, ni au trésor qui pourrait être découvert pendant la durée de l’usufruit. Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.

De son côté, l’usufruitier ne peut à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.

Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.

Articles 582, 583, 584, 585, 586, 588, 596, 597,598 et 599  du Code Civil

 

 

Que doit faire l’usufruitier lorsque l’usufruit comprend de l’argent ou des choses qui peuvent se détériorer ?

Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir mais à la charge d’en rendre de pareille quantité et valeur ou leur estimation, à la fin de l’usufruit.

Si l’usufruit comprend des choses qui sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l’usage, comme du linge, des meubles

meublants, l’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées et n’est obligé de les rendre, à la fin de l’usufruit, que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.

Articles 587  et 589  du Code Civil

 

 

Quelles sont les règles qui régissent l’usufruit contenant des arbres et taillis ?

Si l’usufruit comprend des bois, taillis, l’usufruitier est tenu d’observer l’ordre et la quotité des coupes, conformément à l’aménagement ou à l’usage constant des propriétaires, sans indemnité toutefois en faveur de l’usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu’il n’aurait pas faites pendant sa jouissance.

Les arbres qu’on peut tirer d’une pépinière sans la dégrader, ne font aucune partie de l’usufruit qu’à la charge par l’usufruitier de se conformer aux usages des lieux pour le remplacement. L’usufruitier profite encore, toujours en se conformant aux époques et à l’usage des anciens propriétaires, des parties de bois de haute futaie qui ont été mises en coupes réglées, soit que ces coupes se fassent périodiquement sur une certaine étendue de terrain, soit qu’elles se fassent d’une certaine quantité d’arbres pris indistinctement sur toute la surface du domaine.

Dans tous les autres cas, l’usufruitier ne peut toucher aux arbres de haute futaie. Il peut seulement employer pour faire les réparations dont il est tenu, les arbres arrachés ou brisés par accident.

Il peut même,  pour cet objet, en faire abattre s’il est nécessaire mais à la charge d’en constater la nécessité avec  le propriétaire.

Il peut prendre, dans les bois, des échalas pour les vignes.

Il peut aussi prendre, sur les arbres, les produits annuels ou périodiques. Le tout suivant l’usage du pays ou la coutume des propriétaires. Les arbres fruitiers qui meurent, ceux même qui sont arrachés ou brisés par accident, appartiennent à l’usufruitier, à la charge de les remplacer par d’autres.

Articles 590, 591, 592, 593 et 594  du Code Civil

 

 

Est-il possible de vendre son droit d’usufruit ?

Oui.

L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à ferme à un autre, ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

S’il donne à ferme, il doit se conformer, pour les époques ou les baux doivent être renouvelés  et pour leur durée, aux règles établies pour le mari à l’égard des biens de la femme, au titre des dispositions du mariage et des droits respectifs des époux.

Article 595  du Code Civil

 

 

L’usufruitier prend-il les choses dans l’état dans lequel elles se trouvent ?

Oui en principe.

L’usufruitier prend les choses  dans l’état où elles sont mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit.

Il donne caution de jouir en bon père de famille, s’il n’en est dispensé par l’acte constitutif de l’usufruit.

Cependant, les père et mère ayant l’usufruit légal du bien de ses enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d’usufruit ne sont pas tenus de donner caution. Si l’usufruitier ne trouve pas de caution, les immeubles sont donnés à ferme ou mis en séquestre.

Les sommes comprises dans l’usufruit sont placées. Les denrées sont vendues et le prix en provenant est pareillement placé. Les intérêts de ces sommes et les prix fermes appartiennent dans ce cas à l’usufruitier.

A défaut d’une caution de la part de l’usufruitier, le propriétaire peut exiger que les meubles qui dépérissent par l’usage soient vendus, pour le prix en être placé comme celui des denrées et alors l’usufruitier jouit de l’intérêt pendant son usufruit.

Cependant, l’usufruitier pourra demander et les juges pourront ordonner, suivant les circonstances, qu’une partie des meubles nécessaires pour son usage lui soit délaissée, sous sa simple caution juratoire et à la charge de les représenter à l’extinction de l’usufruit. Le retard de donner caution ne prive pas l’usufruitier des fruits auxquels il peut avoir droit. Ils lui sont dus du moment où l’usufruit a été ouvert.

Articles 600, 601, 602, 603 et 604  du Code Civil

 

 

 

Qui a la charge des réparations de l’objet mis en usufruit ?

L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées  par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. Ni le propriétaire, ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou ce qui a été détruit par cas fortuit.

L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censés charges des fruits.

A l’égard des charges qui, peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu’il suit :

• le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;

• si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit.

Articles 605, 606, 607, 608 et 609  du Code Civil

 

 

Est-ce le légataire qui s’acquitte des frais relatifs au legs fait par un testateur ?

Oui.

Le legs fait par un testateur, d’une rente viagère ou pension alimentaire doit être acquitté par le légataire universel de l’usufruit dans son intégrité et par le légataire à titre universel de l’usufruit dans la proportion de sa jouissance, sans aucune répétition de leur part.

L’usufruitier à titre particulier n’est pas tenu des dettes auxquelles le fond est hypothéqué.

S’il est forcé de les payer, il a son recours contre le propriétaire sauf dans le cas d’une disposition particulière. L’usufruitier, ou universel ou à titre universel doit contribuer avec le propriétaire au payement des dettes, ainsi qu’il suit :

• on estime la valeur du fonds sujet à usufruit, on fixe ;

• ensuite la contribution aux dettes à raison de cette valeur ;

• si l’usufruitier veut avancer la somme pour laquelle le fonds doit contribuer, le capital lui est restitué à la fin de l’usufruit, sans aucun intérêt ;

• si l’usufruitier ne veut pas faire cette avance, le propriétaire a le choix ou de payer cette somme et dans ce cas, l’usufruitier lui tient compte des intérêts pendant la durée de l’usufruit ou de faire vendre jusqu’à due concurrence une portion des biens soumis à l’usufruit.

L’usufruitier n’est tenu que des frais de procès qui concernent la jouissance  et des autres condamnations auxquelles ces procès pourraient donner lieu.

Articles 610, 611, 612 et  613  du Code Civil

 

 

Que doit faire l’usufruitier lorsqu’un tiers commet une usurpation sur le fonds ?

Si, pendant la durée de l’usufruit, un tiers commet quelque usurpation sur le fonds, ou attente autrement aux droits du propriétaire, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci. Faute de ce, il est responsable de tout le dommage qui peut en résulter pour le propriétaire comme il en serait de dégradations commises par lui-même.

Article 614  du Code Civil

 

 

Un usufruit peut-il être établi sur des animaux ?

Oui.

Si l’usufruit n’est établi que sur un animal qui vient à périr sans la faute de l’usufruitier, celui-ci n’est pas tenu  d’en rendre un autre, ni d’en payer l’estimation. Si le troupeau sur lequel l’usufruit a été établi périt entièrement par accident ou par maladie et sans la faute de l’usufruitier, celui-ci n’est tenu envers le propriétaire que de lui rendre compte des cuirs ou de leur valeur.

Si le troupeau ne périt pas entièrement, l’usufruitier est tenu de remplacer jusqu’à concurrence de croît, les têtes des animaux qui ont péri.

Articles 615 et  616  du Code Civil

 

 

Les créanciers de l’usufruitier peuvent-ils intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ?

Oui.

Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits. Ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir.

Article 618  du Code Civil

 

 

Combien de temps dure l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ?

L’usufruit qui n’est pas accordé  à des particuliers ne dure que trente (30) ans. L’usufruit accordé jusqu’à ce qu’un tiers ait atteint un âge fixe, dure jusqu’à l’époque, encore que le tiers soit mort avant l’âge fixé.

Articles 619 et  620  du Code Civil

 

 

La vente de la chose sujette à usufruit modifie-t-elle le droit de l’usufruitier ?

Non.

Cependant, la vente de la chose sujette à usufruit ne fait aucun changement dans le droit de l’usufruitier.  Il continue de jouir de son usufruit s’il n’y a pas formellement renoncé.

Les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice.

Articles 621 et  622  du Code Civil

 

 

Que se passe-t-il lorsque la chose soumise à usufruit est détruite ?

Si une partie seulement de la chose soumise à l’usufruit est détruite, l’usufruit se conserve sur ce qui reste.

Si l’usufruit n’est établi que sur un bâtiment et que ce bâtiment soit détruit par un incendie ou autre accident ou qu’il s’écroule de vétusté, l’usufruitier n’aura le droit de jouir ni du sol ni des matériaux.

Si l’usufruit était établi sur un domaine dont le bâtiment faisait partie, l’usufruitier jouirait du sol et des matériaux.

Articles 623 et  624  du Code Civil

 

 

Comment prend fin l’usufruit ?

L’usufruit s’éteint :

• par la mort naturelle et par la mort civile de l’usufruitier ;

• par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

• par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux (2) qualités d’usufruitier et de propriétaire ;

• par le non-usage du droit pendant trente (30) ans;

• par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.

L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir, faute d’entretien.

Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier ou à ses ayants cause, une somme déterminée jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.

Articles 617 et  618  du Code Civil

 

 

CHAPITRE 3 : DROIT D’USAGE

 

En quoi consiste le droit d’usage ?

Le droit d’usage est un  droit réel principal.

Il est un démembrement  du droit de propriété qui confère à son titulaire c’est-à-dire à l’usager, le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir  les fruits mais dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille.

 

 

Comment s’établit le droit d’usage ?

Le droit d’usage s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit. On ne peut en jouir comme dans le cas de l’usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires.

L’usager doit jouir en bon père de familles.

Le droit d’usage se règle par le titre qui l’a établi et reçoit d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. Si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ce droit, il est réglé ainsi qu’il suit. Celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut  pour ses besoins et ceux de sa famille.

Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l’usage.

Articles 625, 626, 627, 628, 629 et  630  du Code Civil

 

 

Un usager peut-il céder ou louer son droit ?

Non.

L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

Si l’usager absorbe tous les fruits du fonds ou s’il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au payement des contributions comme l’usufruitier.

S’il ne prend qu’une partie des fruits il contribue au prorata de ce dont il jouit.

L’usage des bois et forêts est réglé par les lois particulières.

Articles 631, 635 et  636  du Code Civil

 

CHAPITRE  4 : DROIT D’HABITATION

 

 

En quoi consiste le droit d’habitation ?

Le droit d’usage est un  droit réel principal.

Il est un démembrement  du droit de propriété qui confère à une personne déterminée, le droit d’utiliser une maison, dans la mesure de ses besoins et de ceux de sa famille.

 

 

Comment s’établit le droit d’habitation ?

Le droit d’habitation s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit.

On ne peut en jouir comme dans le cas de l’usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires.

Celui qui a un droit d’habitation doit jouir en bon père de familles. Le droit d’habitation se règle par le titre qui l’a établi et reçoit d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue.

Si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ce droit, il est réglé ainsi qu’il suit.

Celui qui a un droit d’habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille, quand même il n’aurait pas été marié à l’époque où ce droit lui a été donné.

Articles 625, 626, 627, 628, 629 et 632   du Code Civil

 

 

Le droit d’habitation confère-t-il des droits élargis à son bénéficiaire?

Non.

Le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille.

Article 633 du Code Civil

 

 

La personne qui a un droit d’habitation peut-elle céder ou louer ce droit ?

Non.

Le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué.

Article 634 du Code Civil

 

CHAPITRE  5 : SERVITUDES OU SERVICES FONCIERS

 

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude  est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En somme, la servitude est une charge ou obligation imposée  à un immeuble bâti ou non bâti et appelé « fonds servant » au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct  appelé « fonds dominant », telles :

• laisser un passage au « fonds dominant» du fait de son enclavement ;

• laisser couler les eaux pluviales compte tenu du fait que le « fonds dominant» a une position ne permettant pas l’écoulement des eaux pluviales.

Article 637 du Code Civil

 

 

La servitude établit-elle une prééminence d’un immeuble sur un autre ?

Non.

La servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage ou immeuble sur l’autre. Les termes « fonds dominant » ou « fonds servant » ne sont utilisés que pour permettre de comprendre la position de chaque fonds.

 

 

 

La servitude dérive-t-elle uniquement des conventions entre propriétaires ?

Non.

La servitude peut, en plus des conventions entre propriétaires, dériver :

• de la situation naturelle des lieux ;

• des obligations imposées par la loi.

 

Article 639  du Code Civil

 

 

Le propriétaire d’un immeuble situé dans un bas-fond peut-il empêcher les eaux de s’écouler ?

Non.

Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

Tout propriétaire a le droit d’user et  de disposer des eaux pluviales  qui tombent sur son fonds. Si l’usage de ces eaux  ou la direction  qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie conformément aux présentes dispositions, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.

La même disposition est applicable aux eaux de source nées sur un fonds.

Lorsque par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir mais ils ont droit à une indemnité en cas de dommages résultant de leur écoulement.

Les maisons cours, jardins, parcs et enclos attenant  aux habitations ne peuvent être assujettis  à aucune aggravation de la servitude d’écoulement dans les cas prévus  ci-dessus.

Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l’établissement et l’exercice des servitudes  prévues ci-dessus et le règlement, s’il y a lieu, des indemnités dues aux propriétaires des fonds inférieurs sont portés en premier ressort devant le juge qui, en se prononçant, doit concilier les intérêts de l’agriculture et de l’industrie avec le respect dû à la propriété.

S’il y a lieu à expertise, il peut n’être nommé qu’un seul expert.

Articles 640 et 641  du Code Civil

 

 

Peut-on utiliser une source d’eau située dans sa propriété ?

Oui en principe.

Celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites  et pour les besoins de son héritage.

Cependant, le propriétaire d’une source ne peut plus en user  au préjudice des propriétaire de fonds  inférieurs qui, depuis plus de trente (30) ans ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter  le passage dans leur propriété.

Il ne peut non plus en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire.

Mais, si les habitants n’en ont pas acquis ou prescrit  l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts.

Si dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un cours d’eau offrant le caractère d’eaux publiques courantes, le propriétaire ne peut les détourner de leurs cours naturel au préjudice des usagers inférieurs.

Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que les fleuves, et rivières navigables ou flottables, rivages, lais et relais de la mer, peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés.

Celui dont cette eau traverse l’héritage peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt mais à la charge de la rendre, à la sortie  de ses fonds, à son cours ordinaire. S’il élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles les Tribunaux, en prononçant doivent concilier l’intérêt de l’agriculture avec le respect dû à la propriété.

Et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux doivent être observés.

Articles 538, 642, 643, 644 et 645  du Code Civil

 

 

Une personne peut-elle exiger de son voisin le bornage de sa propriété ?

Oui.

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

De même, tout propriétaire peut clore son héritage, sauf exception se rapportant au droit de passage.

Le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture, en proportion du terrain qu’il y soustrait.

Articles 646, 647 et 648  du Code Civil

 

Pourquoi la loi établit-elle des servitudes ?

Les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale ou l’utilité des particuliers. Celles établies pour l’utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux.

Tout ce qui concerne cette espèce de servitude est déterminé par des lois ou des règlements particuliers. La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Une partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale. Les autres sont relatives au mur et fossé mitoyens, au cas où il y a lieu à contre-mur, aux vues sur la propriété du voisin, à l’égout des toits, au droit de passage.

Articles 649, 650, 651 et 652 du Code Civil

 

 

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiment jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire. Il y a marque de non mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droit et à plomb  de son  parement d’un côté et présente de l’autre un plan incliné.

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Articles 653 et 654 du Code Civil

 

 

 

Qui supporte les frais de construction d’un mur mitoyen pour deux voisins qui habitent côte à côte?

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Cependant, tout copropriétaire d’un mur mitoyen  peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen  et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante quatre (54) millimètres (2 pouces) près, sans préjudice  du droit qu’à le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu ou y adosser une cheminée.

Articles 655, 656 et  657 du Code Civil

 

 

 

Peut-on augmenter la hauteur d’un mur mitoyen ?

Oui en principe.

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen.

Cependant, il doit payer seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune et en outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur.

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais et l’excédent d’épaisseur doit se reprendre de son côté.

Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent de l’épaisseur, s’il y en a.

Tout propriétaire joignant un mur a de même la faculté de rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Articles 658, 659, 660 et  661 du Code Civil

 

 

Un ouvrage peut-il être appuyé contre un mur mitoyen ?

Oui en principe.

Cependant, pour pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen un enfoncement, ou appliquer ou appuyer un ouvrage, il faudrait :

• le consentement de l’autre ;

• ou, sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

Article 662 du Code Civil

 

 

Seul le voisin qui exige la construction ou la réparation d’un mur mitoyen doit-il supporter la charge ?

Non.

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant réparation de leurs maisons, cours et jardins assis dans lesdites villes et faubourgs.

Article 663 du Code Civil

 

 

 

Quelle est la hauteur légale d’un mur mitoyen ?

La hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus.

A défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins qui sera construit ou rétabli à l’avenir doit avoir au moins 32 décimètres (10 pieds) de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de 50 000 âmes et au-dessus et 26 décimètres (8 pieds) dans les autres.

Article 663 du Code Civil

 

 

Les servitudes passives ou actives continuent-elles après la construction du mur mitoyen ?

Oui.

Lorsqu’on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives ou passives se continuent à l’égard  du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu’elles puissent être aggravées et pourvu que la reconstruction  se fasse avant que la prescription soit acquise.

Tous fossés entre deux (2) héritages sont présumés mitoyens s’il n’y a titre ou marque du contraire. Il y a marque de non mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé.

Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve. Le fossé mitoyen doit être entretenu à frais communs.

Toute haie qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture ou s’il n’y a titre ou possession suffisante ou contraire.

Articles 665, 666, 667, 668, 669 et 670 du Code Civil

 

 

 

Peut-on user librement d’un mur mitoyen ?

Non.

Celui qui :

• fait creuser un puits ou une fosse d’aisances près d’un mur mitoyen ou  non ;

• veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau ;

• veut y adosser une étable ;

• ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives.

Est obligé de laisser  la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets ou à faire des ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages pour éviter de nuire au voisin.

L’un des voisins ne peut sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

Articles 674 et 675 du Code Civil

 

 

Quelles sont les dispositions particulières qui se rapportent à la construction du mur mitoyen ?

Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui peut pratiquer  dans ce mur des jours ou  fenêtres  à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (environ 3 pouces 8 lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. Ces fenêtres et jours ne peuvent être établis qu’à 26 décimètres (8 pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est au rez-de-chaussée et à 19 décimètres (6 pieds)  au dessus du plancher pour les étalages supérieurs.

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 19 décimètres (6 pieds) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six (6) décimètres (2 pieds) de distance.

La distance dont il est parlé dans les deux (2) dispositions ci-dessus, se compte depuis le paiement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux (2) propriétés.

Articles 676, 677,  678,  679 et 680 du Code Civil

 

 

 

Peut-on planter n’importe quel arbre dans sa propriété ?

Non.

Il n’est permis de planter des arbres de haute tige qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants ou par les usages constants et reconnus.

Et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux (2) mètres de la ligne séparative des deux (2) héritages pour les arbres à haute tige et à la distance d’un demi-mètre pour les autres arbres et haies vives.

Le voisin peut exiger que les arbres et haies plantés à une moindre distance soient arrachés. Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches.

Si ce sont des racines qui avancent sur son héritage, il a le droit de les y couper lui-même.

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont des racines,  ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit  de les y couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces ou brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

Articles 671, 672 et 673 du Code Civil

 

 

 

Un voisin a-t-il le droit de faire couler les eaux pluviales sur un autre terrain ?

Non.

Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain  ou sur la voie publique.

Il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Article 681 du Code Civil

 

 

 

Le propriétaire d’un fonds enclavé a-t-il le droit de passer chez son voisin ?

Oui en principe.

Les propriétaires dont les fonds sont enclavés et qui n’a aucune issue sur la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l’exploitation de son héritage, à la charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le passage  doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’action en indemnité prévue ci-dessus est prescriptible et le passage doit continuer, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

Articles 682,  683, 684 et 685 du Code Civil

 

 

 

Quelles sont les servitudes qui peuvent être établies par l’homme ?

Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds  et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue ainsi établis se règlent par le titre qui les constitue.

A défaut de titre, par les règles ci-après.  Les servitudes sont établies :

• ou pour l’usage des bâtiments. Elles s’appellent « urbaines » lorsque les bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne ;

• ou pour celui des fonds de terre. Elles se nomment « rurales » dans ce cas.

Les servitudes sont continues ou discontinues :

• les servitudes continues. Elles sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme, tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce ;

• les servitudes discontinues. Elles sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées, tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Les servitudes  sont apparentes ou non apparentes :

• les servitudes apparentes. Il s’agit de servitudes qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc ;

• les servitudes non apparentes. Elles sont celles qui n’ont de signe extérieur de leur existence comme par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

Articles 686, 687, 688 et  689 du Code Civil

 

 

 

Comment s’établissent les servitudes par l’homme ?

Les servitudes continues ou apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de  trente (30) ans.

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant, qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession dans les pays où elles pouvaient  s’acquérir de cette manière.

La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux (2) fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Si le propriétaire de deux (2) héritages entre  lesquels  il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi, la  servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage.

Articles  690, 691, 692, 693, 694, 695 et  696 du Code Civil

 

 

 

Quels sont les droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due ?

Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit.

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui  où elle a été primitivement assignée.

Mais, cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits  et celui-ci ne pourrait pas le  refuser.

De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Articles  697, 698, 699, 700, 701 et  702 du Code Civil

 

 

Comment s’éteignent les servitudes établies par l’homme ?

Les servitudes cessent lorsque  les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Elles revivent  si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il sera dit ci-dessous. Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. Toute servitude est éteinte  par le non-usage pendant trente (30) ans.

Les trente (30) ans commencent  à courir, selon les diverses espèces de servitudes ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude lorsqu’il s’agit de servitudes  continues. Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière.  Si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la  prescription à l’égard de tous. Si parmi les copropriétaires il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pu courir comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.

Articles  703, 704, 705, 706, 707, 708, 709 et  710 du Code Civil