PROPRIETE IMMOBILIERE – CONSTRUCTION EDIFIEE SUR LE SOL D’AUTRUI PAR UN TIERS – RECUPERATION DES FRAIS DE CONSTRUCTION – AUTORISATION DE PERCEPTION DES LOYERS – TIERS AYANT RECUPERE LES DEPENSES OCCASIONNEES – REMBOURSEMENT D’IMPENSES (NON) – EXPULSION
La COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Vu le pourvoi en cassation en date du 3 mai 2002 ;
Vu l’article 555 du code civil ;
Sur le premier moyen de cassation tiré de l’erreur dans l’application ou l’interprétation de la loi notamment l’article 555 du code civil
Attendu que l’article 555 du code civil dispose : « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’ouvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent » ;
Vu le dit texte ;
Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué (n° 999, cour d’Appel Abidjan, 13 juillet 2001) :
Qu’en 1965 K. a édifié des constructions à usage d’habitation sur le lot de B., son neveu, à charge pour lui de percevoir les loyers jusqu’au remboursement intégral des frais de construction ;
Qu’en 1970 B. matérialisait cette convention par un écrit en lui donnant procuration pour la perception des loyers et l’administration de ces constructions ;
Qu’en 1996 B estimant que K. a largement récupéré ses fonds après plus de 30 ans de perception des loyers, demandait que désormais les loyers lui reviennent en sa qualité de propriétaire de ses locaux ;
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Que K. proposait alors de lui racheter le lot et les constructions plutôt que de se dessaisir de la gestion des loyers ;
Que pour vaincre la résistance de K. à quitter les lieux, B. l’assignait devant le tribunal de première instance d’Abidjan qui, par jugement n° 89 du 8 février 1999, faisait droit à la demande et rejetait celle reconventionnelle de K. en paiement de la somme de 8 176 100 F au titre du remboursement de ses impenses ;
Que sur appel de K., par arrêt n° 999 du 13 juillet 2001 la cour d’appel d’Abidjan réformait le jugement en condamnant B. à payer à K. la somme de 8.000.000 F à titre de remboursement des impenses en application de l’article 555 du code civil ; que le 3 mai 2002 B. formait un pourvoi en cassation contre cet arrêt ;
Attendu qu’il est reproché à la cour d’appel d’avoir fait une mauvaise application de l’article 555 du code civil en condamnant B. à payer la somme de 8.000.000 F au titre des impenses alors que l’application de ce texte suppose l’absence de contrat entre les parties, qu’un tiers a élevé des constructions ou plantations sur le terrain d’autrui sans autorisation préalable, ce tiers se croyant à tort fondé à le faire ;
Attendu en effet que l’application de l’article 555 du code civil suppose l’absence de contrat, de convention entre le propriétaire du fonds et le tiers, que les constructions ont été édifiées par un tiers sur le terrain d’autrui sans autorisation préalable de ce dernier, à l’insu de celui-ci, le tiers se croyant à tort, fondé à le faire;
Que dès lors les constructions ayant été faites par K. avec l’autorisation le consentement du propriétaire et suivant un accord verbal passé entre les deux parties aux termes duquel K. se rembourserait par la perception des loyers, l’article 555 né pouvait pas être appliqué ;
Que la Cour d’appel en statuant comme ci-dessus a fait une application erronée de l’article 555 du code civil ;
Que le moyen est donc fondé; qu’il y a lieu de casser et d’annuler l’arrêt attaqué et d’évoquer ;
SUR L’EVOCATION
Attendu qu’il résulte des éléments du dossier que les constructions ont été faites sur le terrain de B. par K. à charge pour lui de récupérer les frais de construction en percevant les loyers ;
Que cette autorisation de perception des loyers a été matérialisée par une procuration écrite du 20 février 1970 ;
Que cependant en 1996 K. refusait de quitter les lieux aux motifs que les loyers perçus ne couvraient pas les frais de construction et proposait plutôt de racheter les constructions ;
Attendu que l’expertise immobilière ordonnée par la cour d’appel 3 mars 2000 a fait ressortir d’une part, que la valeur à neuf des bâtiments était de 12.360.256 F et d’autre .par que le montant des loyers perçu s’élevait à 17.220.000 F ;
Qu’il résulte de ces conclusions que contrairement à ses prétentions, K. a largement récupéré les dépenses occasionnées par la construction des immeubles litigieux ;
Que dès lors la demande d’expulsion de B. est fondée ; qu’il y a lieu d’y faire droit ; que par contre la demande de paiement de somme au titre des impenses de K. n’est pas fondée ;
PAR CES MOTIFS :
Et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen;
Casse et annule l’arrêt n° 999 rendu le 13 juillet 2001 par la Cour d’Appel d’Abidjan ;
Statuant à nouveau ;
Déclare la demande d’expulsion de B. fondée ;
Ordonne en conséquence l’expulsion de K. du lot X sis à X du titre foncier n° X de la circonscription foncière de BingervilIe, tant de sa personne que de tous occupants de son chef;
Déboute K. de sa demande de remboursement de ses impenses ;
PRESIDENT : M. BAMBA L.