CONTRAT DE BAIL
AFFAIRE :
MADAME OU
(MAITRE BO)
CONTRE
1°) SOCIETE IM
2°) SCI CL
(SCPA KN)
3°) MONSIEUR AL
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par exploit en date du 27 novembre 2018, Madame OU a relevé appel du jugement RG N° 2065/2018 rendu le 25 juillet 2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, qui a statué comme suit:
« PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ;
Ordonne la jonction des procédures RG 2065/2018, RG 2068/2018 et RG 2069/2018 ;
Déclare l’action de Madame OU recevable de même que les actions en intervention volontaire et en intervention forcée;
Dit n’y avoir lieu à mise hors de cause des sociétés SCI CL
Dit Madame OU fondée en son action en paiement de dommages et intérêts ;
L’en déboute ;
Dit qu’il n’y pas lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;
Met les dépens à sa charge. »
A l’appui de son appel, Madame OU expose que par contrat du 07 décembre 2012, la société IM lui a donné à bail un local à usage commercial sis à Abidjan Marcory au centre commercial « LES CL» pour la vente de chaussures ;
Que le 04 mai 2016, la société IM l’informait par voie de courrier qu’elle entreprendrait des travaux de rénovation et d’embellissement du centre commercial pour une durée de
six (06) mois ;
Que le 09 mai 2016, soit cinq (05) jours après le courrier d’information, ladite société faisait ériger une palissade laquelle rendait presqu’inaccessible l’accès au local loué ;
Que ce fait a été constaté par Maître AS, Huissier de justice ;
Que l’exécution des travaux de construction, eu égard à leur dangerosité provoquée par les chutes de matériaux, avaient éloigné sa clientèle ;
Que ne faisant plus de vente de ce fait, elle a été obligée de se reloger dans un autre local pour continuer son commerce de vente de chaussures, de payer un pas de porte de 15.000.000 FCFA pour ce nouveau local et d’y effectuer des travaux d’aménagement (menuiserie, plomberie, électricité, peinture,) d’un montant de 2.245.000 FCFA ;
Que par courrier du 26 août 2016, elle dénonçait à la société IM, la bailleresse, ces faits et exigeait d’elle le remboursement des frais engagés ;
Que cependant, ayant invité la bailleresse à des négociations dans une volonté de règlement amiable, sa proposition restait sans réponse ;
Que par exploit du 24 mai 2018, elle a assigné la société IM à comparaître le 06 juin 2018 devant le Tribunal de Commerce d’Abidjan en paiement de la somme de 50.000.000 F CFA à titre de dommages et intérêts ;
Qu’à la suite de cette assignation, la SCI LES CL est intervenue volontairement dans la cause par exploit en date du 30 mai 2018 ;
Que par un autre exploit établi à la même date, la société IM a assigné Monsieur AL en intervention forcée ;
Que le Tribunal de Commerce d’Abidjan l’a déclarée mal fondée en son action ;
Qu’en jugeant ainsi le juge a fait une mauvaise application de l’article 11 du contrat de bail du 07 décembre 2012 liant les parties intitulé « Entretien Réparation et Jouissance » qui stipule que : «Le preneur souffrira les grosses réparations et toutes les transformations nécessaires que le bailleur serait tenu d’effectuer au cours du bail, quelles qu’en soient l’importance et la durée» ;
Qu’en l’espèce, les travaux exécutés n’étaient ni des travaux d’entretien et de réparation ni d’amélioration de jouissance ; Que bien qu’ils aient été nommés par la bailleresse « travaux de rénovation et d’embellissement », il s’agissait en réalité de travaux de construction, comme l’atteste le contrat de bail à construction signé entre la SCI CL, propriétaire du local, et Monsieur AL, bénéficiaire de ce bail à construction ;
Qu’en effet, à la page 2 du bail à construction, il est mentionné dans l’exposé « Construction projetées » ce qui suit : « Le preneur se propose d’édifier sur ladite toiture en dalle, des locaux desservis par 2 ascenseurs dont un panoramique en vue d’y exercer l’activité de restaurant, salle de fêtes et de servir d’espace pour événementiel conformément aux plans annexes aux présentes.» ;
Qu’il ressort de cette clause contractuelle, qu’il s’agissait clairement de travaux de construction alors que l’article 11-B précité concerne de travaux de réparation et de transformations nécessaires ;
Que contrairement à ce qu’a pu juger le Tribunal, les travaux exécutés dans l’immeuble objet du bail étaient des travaux de construction, comme en atteste le devis estimatif desdits travaux dressé par un architecte et dont le coût total est estimé à la somme de 572.000.000 F CFA ;
Qu’elle a subi un préjudice suite à ces travaux de construction de l’immeuble, objet du bail qui doit nécessairement être réparé ;
Qu’en rejetant sa demande, le Tribunal a fait une mauvaise application de la loi liant les parties, tant il est vrai qu’il s’agissait de travaux de reconstruction de l’immeuble abritant le local loué et non de travaux de rénovation et d’embellissement ;
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Que ces travaux l’ont empêchée d’exploiter son commerce dans le local entraînant ainsi un trouble de jouissance lequel a été établi et a justement été retenu à raison par le premier juge dans le jugement déféré en ces termes : « En l’espèce, il est constant comme résultant des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de constat du 09 mai 2016, qu’en raison des travaux effectués sur l’immeuble abritant le centre commercial les clarisses, l’accès au magasin loué par Madame OU est obstrué par des planches et son enseigne invisible de l’extérieur. » ;
Que ce fait étant suffisamment établi et jugé, elle sollicite que la Cour infirme la décision querellée ;
Que statuant à nouveau, la Cour doit la déclarer bien fondée en sa demande en condamnation de sa bailleresse à la réparation du préjudice par elle subi car la dangerosité du chantier, l’inaccessibilité des lieux ont éloigné les clients de son magasin occasionnant une mévente des produits ;
Qu’elle a dû engager des charges supplémentaires d’un montant de 17.245.000 FCFA pour louer un autre local ;
Qu’elle demande le remboursement de cette somme à la société IM ainsi que la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 50.000.000 F CFA à titre de dommages et intérêts ;
En réponse, la société IM et la SCI CL expliquent qu’en réalité, l’immeuble loué est la propriété de la SCI CL qui en a confié la gestion à la société IM ;
Qu’en sa qualité de mandataire, la société IM a donné ledit immeuble à bail à construction à Monsieur AL qui a décidé d’y effectuer des travaux ;
Que la société IM a notifié aux différents locataires du Centre commercial « LES CL », le chronogramme desdits travaux tel que cela lui a été communiqué par l’architecte de
Monsieur AL ;
Qu’elles doivent être mises hors de cause en application des articles 109 de l’Acte Uniforme portant sur le droit commercial général, 5 et 7 du contrat de bail à construction sus indiqué dans la mesure où le préjudice dont se prévaut Madame OU ne résulte pas de leur fait, mais de celui de Monsieur AL qui est le responsable des travaux de construction ;
Qu’en tout état de cause, ayant décidé unilatéralement de suspendre son contrat de bail en l’absence de toute décision de justice, Madame OU n’est pas fondée à réclamer un quelconque dédommagement surtout qu’elle ne rapporte pas la preuve objective du préjudice allégué en réparation duquel elle sollicite la somme de 50.000.000 F CFA ;
Que par conséquent, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
Monsieur AL n’a pas conclu ;
SUR CE
En la forme
Sur le caractère de la décision
Considérant que la société IM et la SCI CL ont comparu et conclu ;
Qu’il convient de statuer contradictoirement à leur égard ;
Considérant que Monsieur AL a été assigné à mairie ;
Qu’il n’a pas comparu ni été représenté et n’a pas fait valoir à un moment quelconque de la procédure ses moyens ;
Qu’il y a lieu de statuer par défaut à son égard ;
Sur la recevabilité de l’appel
Considérant que l’appel de Madame OU a été régulièrement interjeté ;
Qu’il convient de la déclarer recevable ;
Au fond
Sur la demande en Paiement de dommages et intérêts
Considérant que Madame OU fait grief à la décision attaquée de s’être fondée sur les stipulations de l’article 11-B du contrat de bail pour rejeter sa demande en condamnation de la société IM et de la SCI CL au paiement de la somme de 50.000.000 FCFA à titre de dommages en réparation du préjudice par elle subi alors que, selon elle, la clause contractuelle sus indiquée relative aux travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration ou de jouissance travaux n’est pas applicable en l’espèce dans la mesure où les travaux initiés dans l’immeuble loué par lesdites sociétés sont des travaux de construction ;
Considérant que l’article 11-B du contrat de bail en date du 07 janvier 2012 conclu entre la société IM, agissant en qualité de mandataire de la SCI CL, et Madame OU stipule que : « Le Preneur souffrira des grosses réparations et toutes transformations nécessaires que le BAILLEUR serait tenu d’effectuer au cours du bail, quelles qu’en soient l’importance et la durée. Il devra laisser pénétrer les ouvriers dans les lieux loués pour travaux jugés utiles par le BAILLEUR. Le BAILLEUR ne peut de son seul gré, ni apporter des changements à l’état de l’immeuble donné à bail, ni en restreindre l’usage.
Le BAILLEUR est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayant droits ou de ses proposés…
Si les réparations urgentes ou troubles quelconques sont de telle nature qu’elles rendent impossible la jouissance du bail, le preneur pourra en demander la résiliation judiciaire ou sa suspension pendant la durée des travaux » ;
Considérant qu’il s’infère de cette stipulation contractuelle que le bailleur est tenu d’exécuter les grosses réparations et que si les réparations urgentes ou des troubles quelconques rendent impossible la jouissance du bail, le preneur a la faculté de demander la résiliation judiciaire dudit bail ou sa suspension pendant la durée des travaux ;
Qu’il en résulte qu’en l’espèce, Madame OU ayant constaté des troubles de jouissance au contrat de bail du fait des travaux effectués dans l’immeuble abritant les lieux loués et ayant fait constater ces troubles par un huissier de justice, il lui revenait conformément aux dispositions de l’article 11-B sus indiqué, de demander soit la résiliation judiciaire du bail, soit sa suspension pendant la durée des travaux ;
Qu’en décidant d’emménager son commerce de vente de chaussures dans un nouveau local au motif qu’elle avait perdu sa clientèle à cause des travaux exécutés par la bailleresse dans les lieux loués, Madame OU a violé les stipulations de l’article 11-B du contrat de bail la liant à la société IM;
Que dès lors, elle n’est fondée à réclamer à la société IM et à la SCI CL, propriétaire des lieux loués, des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait des travaux ;
Qu’ainsi, c’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 11-B du contrat de bail du 07 décembre 2012 liant les parties ; cette clause contractuelle s’appliquant en cas de trouble quelconque susceptible de rendre impossible la jouissance des lieux loués quelle que soit la nature des travaux qui pourraient en être la cause ;
Qu’il convient dès lors de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;
Sur les dépens
Considérant que Madame OU succombe à l’instance;
Qu’il convient de la condamner aux dépens ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant, publiquement, contradictoirement à l’égard de la société IM et de la SCI CL, par défaut à l’égard de Monsieur AL et en dernier ressort;
En la forme :
Déclare recevable l’appel de Madame OU ;
Au fond :
L’y dit mal fondée ;
L’en déboute ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement RG N°2065/2018 rendu le 25 juillet 2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ;
Condamne Madame OU aux dépens ;
PRESIDENT : M. KACOU BREDOUMOU FLORENT