01/ PROPRIETE IMMOBILIERE – VENTE – VENDEUR AYANT LA PLEINE PROPRIETE DE LA VILLA LITIGIEUSE (NON) – VENDEUR NE POUVANT CEDER LA VILLA – NULLITE;
02/ PROPRIETE IMMOBILIERE – VENTE – NULLITE DE L’ACTE – CESSIONNAIRE – ACTION EN EXPULSION ET EN PAIEMENT DE LOYERS – QUALITE POUR AGIR (NON)
La COUR,
Vu les mémoires produits ;
Vu les conclusions écrites du Ministère Public du 07 Novembre 2006
SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION PRIS EN SA DEUXIEME BRANCHE, TIRE DE LA VIOLATION DE L’ARTICLE 36-IV-4 DE LA LOI N° 2002-156 DU 15 MARS 2002 PORTANT LOI DE FINANCES
Vu l’article 36-IV-4 de la loi de finances précitée ;
Attendu qu’aux termes de ce texte « Les terrains non détenus en pleine propriété ne peuvent être cédés et tout acte rédigé en violation de cette obligation est de nullité absolue »
Attendu qu’il résulte de l’arrêt confirmatif attaqué (Abidjan, 11 Février 2005) et des productions que la société CI…, opérateur immobilier, signait le 02 avril 1996 avec B L J un contrat de réservation, ou contrat de location-accession, portant sur la villa n°… son opération immobilière réalisée à X ;
Que ce contrat d’une durée de 12 ans et d’un coût de 10.798.200 F devait aboutir, à l’échéance, à un contrat de vente, moyennant le paiement par le réservataire des redevances ou loyers mensuels ;
Qu’en raison des dissensions survenues entre le promoteur et certains locataires dont B L, ces derniers constituaient une association dénommée « A…. » et saisissaient la juridiction présidentielle du Tribunal d’Abidjan laquelle, par ordonnance du 05 février 2001, désignait Maître B…, Notaire, en qualité de séquestre à l’effet notamment de recevoir les loyers ;
Que suite au non respect par la société CI… du cahier des charges, le Ministre de la Construction lui retirait le terrain par arrêté n° 1391 du 28 octobre 2003 ;
Que par acte notarié du 10 décembre 2003, la société CI… vendait ladite villa à dame Y épse B A J ;
Que ces derniers assignaient B L le 09 février 2004 devant le Tribunal d’Abidjan qui ordonnait l’expulsion de B L de la villa litigieuse et le condamnait au paiement de la somme de 215.964 F au titre de l’indemnité de résiliation, les déboutant du surplus de leur demande, par jugement du 26 juillet 2004 ;
Attendu que pour confirmer le jugement entrepris, la Cour d’Appel a estimé que dame Y épouse B a acheté la villa litigieuse en la forme notariée, des mains de la société CI…, de sorte qu’elle a qualité et intérêt à actionner B L en expulsion de ladite villa ;
Attendu cependant qu’en statuant ainsi, alors que la société CI… n’a pas la pleine propriété du terrain sur lequel est bâti la villa litigieuse, aux termes de l’arrêté n° 1150 du 30 juin 1997 lui accordant la concession provisoire de ce terrain et qu’elle ne pouvait donc pas céder ce terrain sans encourir la nullité absolue de l’acte de vente, surtout que par un autre arrêté n° X .du 28 octobre 2003, l’Etat a annulé ledit arrêté de concession provisoire, la Cour d’Appel a violé la loi de finances visée au moyen ; d’où il suit que celui-ci est fondé ;
Qu’il y a lieu de casser et annuler l’arrêt attaqué, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres branches du premier moyen ainsi que les deux autres moyens de cassation, et d’évoquer la procédure conformément à la loi ;
SUR L’EVOCATION
Attendu que dame Y épse B se prévalant d’un acte de vente notarié et la société CI… qui a passé avec B L un contrat de location-accession, demandent ensemble l’expulsion de ce dernier de la villa susindiquée au motif qu’il l’occupe sans droit ni titre, ainsi que sa condamnation à payer à la première nommée les loyers échus à compter de février 2004 et à la deuxième, les sommes de 8.639.610 F et 1.079.820 F respectivement à titres de loyers échus et impayés et d’indemnité de résiliation du contrat telle que prévue par l’article 7 du contrat de réservation ;
Mais attendu qu’au regard de la loi de finances du 15 mars 2002 susvisée, l’acte de vente notarié du 10 décembre 2003 passé entre CIAD-PRIMO et dame Y épouse B est nul de nullité absolue ;
Que par ailleurs, l’arrêté n° 1391 du 28 octobre 2003 a annulé l’arrêté de concession provisoire n° 1150 du 30 juin 1997 et prononcé le retour pur et simple au domaine de l’Etat de la parcelle de terrain précédemment attribuée à la société CI…, et ce, pour cause de non respect par ce promoteur immobilier du cahier des charges ; qu’il s’ensuit que dame Y, encore que celle-ci soit tiers par rapport au contrat de réservation liant CIAD-PRIMO à B L, n’a pas de qualité pour agir en expulsion et en paiement de loyers contre ce dernier ;
Que s’agissant de la société CI…, celle-ci ne rapporte pas la preuve que B L qui est tenu désormais de payer ses loyers entre les mains de Me B…. Notaire, aux termes de l’ordonnance précitée, n’est pas à jour du paiement de ses loyers ;
Qu’il y a lieu de le débouter de ses demandes en expulsion et en paiement d’arriérés de loyers comme non fondées ;
PAR CES MOTIFS :
Casse et annule l’arrêt attaqué ;
Evoquant,
déclare dame Y épse B A J irrecevable en son action ;
Déboute la société CI… de toutes ses demandes ;
Laisse les dépens à la charge du Trésor Public ;
PRESIDENT : M. A. SEKA