CONTRAT DE VENTE
AFFAIRE :
1/ TK
2/MADAME KA
(SCPA BI & ASSOCIES)
CONTRE
LA SOCIETE DF
(SCPA HO ET ASSOCIES)
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Vu l’ordonnance de clôture de mise en état en date du 29 octobre 2019 établie par le conseiller-rapporteur ;
Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par exploit de commissaire de justice en date du 27 juin 2019, comportant ajournement au 10 juillet 2019, Monsieur TK et Madame KA, ayant pour conseil, la SCPA BI & Associés, Avocats à la Cour, ont relevé appel du jugement RG N° 3840/2018 et 4321/2018 rendu le 31 janvier 2019 par le tribunal de commerce d’Abidjan, lequel en la cause a statué comme suit :
« Statuant publiquement, par défaut à l’égard de Madame DO veuve SO et contradictoirement concernant les autres défendeurs et en premier ressort ;
Reçoit Monsieur TK et Madame KA épse T en leur action principale et la société DF en son intervention forcée ;
Donne acte aux demandeurs de la rectification de leurs prétentions ;
Dit Monsieur TK et KA épse T mal fondée en leur action principale ;
Les en déboute ;
Dit La société DF partiellement fondée en sa demande reconventionnelle;
Dit que le contrat de vente liant les parties est nul ;
La déboute du surplus de ses prétentions ;
Condamne les demandeurs aux entiers dépens de l’instance. » ;
Au soutien de leur appel, les époux TO exposent que courant l’année 2009, la société DF, agissant par le canal de son gérant, Monsieur TB, s’est portée acquéreur du terrain non bâti d’une superficie de 3.620 m² et comprenant quatre (4) lots numérotés 352, 353, 354 et 355, sis dans la commune de COCODY, objet du titre foncier n°104891 et sur lequel ils détiennent un arrêté de concession provisoire ;
Ils ajoutent qu’après discussion, ils sont parvenus à un accord sur un prix fixé à la somme de cent dix millions (110.000.000) de francs CFA, et l’obtention du certificat de propriété étant à leur charge, Monsieur TB a pris l’engagement de procéder au paiement de ce prix afin que la mutation se fasse en son nom ;
Ils précisent que lesdits frais s’élevant à la somme de six millions (6.000.000) de francs CFA, aux dires du notaire de ce dernier, ils ont donc consenti une réduction du prix du terrain à hauteur de cette somme, de sorte que ce prix était désormais de cent quatre millions (104.000.000) de francs CFA, et Monsieur TB leur a remis un chèque de vingt-cinq millions (25.000.000) de francs CFA comme acompte ; lequel chèque a été encaissé le 2 septembre 2009 ;
Poursuivant, ils indiquent que le 9 septembre 2009 ce dernier leur a proposé de régler le solde de ce prix en trois échéances, précisément les 30 décembre 2009, 31 mars 2010 et 30 juin 2010 ;toutefois, en avril 2010, Monsieur TB n’ayant pu honorer les deux premières échéances fixées, ils lui ont fait part de leur décision de reprendre leur terrain et lui rembourser l’acompte qu’il leur avait versé ; en réponse, celui-ci leur a proposé une hausse du prix à hauteur de dix millions (10.000.000) francs CFA ; proposition qu’ils ont acceptée, de sorte que ce solde a été porté à la somme de quatre-vingt-neuf millions (89.000.000) de francs CFA ;
Ils relèvent qu’après le paiement des sommes de trente millions (30.000.000) de francs CFA en avril, puis de quinze millions (15.000.000) de francs CFA le 30 juin 2010, ce dernier leur a fait croire que sa situation financière s’est améliorée et a alors sollicité et obtenu leur accord pour l’achat d’un autre terrain voisin de 1347 m2 comprenant trois (3) lots numérotés 350 bis, 351A et 351 B et sur lequel ils détiennent une attestation villageoise ;
Ils soulignent qu’alors qu’aucune promesse de vente n’a été signée et que cette vente n’a pas été finalisée, ni le solde de 63 500 000 francs CFA payé à l’expiration de l’échéance fixée au 30 juin 2010, ils ont constaté que des constructions ont été édifiées sur leurs deux (2) terrains, à leur insu ; et toutes les relances et démarches amiables par eux entreprises en vue du paiement du solde susmentionné étant demeurées infructueuses, ils ont alors fait part à la société DFC de leur intention de lui restituer les sommes qu’elle leur a déjà payées et de surseoir à la vente desdits terrains ; cependant, en dépit de leurs protestations, Monsieur TB a continué lesdites constructions sans payer le solde du prix à eux dû ;
Pour la sauvegarde de leurs droits sur les terrains dont la propriété n’a jamais été transférée, notent-ils, ils ont fait servir une sommation à la société DF d’avoir à interrompre lesdits travaux entrepris; laquelle sommation étant restée sans suite, les services de l’antenne de permis de construire de Cocody deux Plateaux, agissant sur la base de la loi relative au permis de construire, ont effectué une visite des terrains et entrepris de convoquer ladite société à l’effet de vérifier les documents dont elle dispose ;
Ils font observer que contre toute attente, alors que des mises en demeure d’arrêter et de démolir les constructions élevées sur les terrains ont été notifiées à la société DF, celle-ci a poursuivi ses travaux de construction, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat par eux produit ;
Ils déclarent également qu’en vue de voir cesser cet abus, une procédure aux fins d’arrêt des travaux a été initiée devant le juge des référés, qui y a fait droit suivant ordonnance n°4197 rendue le 29 juillet 2014 ; laquelle ordonnance a été dûment signifiée à la société DF ;
Cependant, étant toujours privés de l’usage de leurs terrains et du fruit qu’ils espéraient en tirer en s’en détachant, plusieurs années après les mises en demeure du Ministère de la construction, et la signification de l’ordonnance de référé sus-indiquée, notent-ils, ils ont fait servir assignation à la société DF d’avoir à comparaître par-devant le tribunal de commerce d’Abidjan à l’effet de voir celui-ci :
- dire et juger que la vente des terrains n’a jamais été réalisée et qu’ils demeurent propriétaires des terrains litigieux ;
- en l’absence de titre et de droit, ordonner le déguerpissement de la société DFC desdits terrains qu’elle occupe sans titre ni droit, tant de ses biens que de tout occupant installé de son chef ;
- les autoriser à démolir toutes les constructions érigées de manière illégale par la société DF et par tout occupant installé de son chef, sur les deux terrains susmentionnés ;
- condamner la société DF à leur payer la somme de 500.000.000 de F CFA à titre de dommages-intérêts pour le préjudice économique et moral subi ;
Laquelle juridiction vidant sa saisine a rendu le jugement dont appel ;
Ils font donc grief au premier juge d’avoir omis de statuer sur leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice économique et moral et de n’avoir donné aucune base au rejet de sa demande en déguerpissement ;
Relativement à l’omission de statuer alléguée, ils soutient qu’ils ont fondé leur demande ne paiement de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1382 du code civil énonçant que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et ce, raison du fait que d’une part, la société DF a entrepris des constructions sur leurs terrains sans titre ni droit et qu’une telle attitude participe d’un abus de droit, lequel s’apparente à une voie de fait, constitutive d’une faute au sens de l’article précité ; et d’autre part, consécutivement à cette faute, ils ont subi un préjudice certain, à savoir l’impossibilité pour eux de jouir de leurs terrains, et ce, durant plusieurs années d’occupation irrégulière ;
Relativement à l’absence de base légale de la décision de rejet de leur demande en déguerpissement, ils arguent que le Tribunal de Commerce d’Abidjan a jugé qu’ils demeurent propriétaires des terrains litigieux, la vente immobilière étant nulle ; mais curieusement ladite juridiction a relevé que l’action en complainte reconnue au possesseur d’un bien immobilier, a pour objet de mettre un terme à tout trouble causé à sa possession à condition que celui-ci soit la résultante d’une occupation sans droit ni titre, et que c’est dans le cadre d’une vente portant sur leurs terrains que la société DF s’y est installée ; de sorte que cette occupation ne saurait être qualifiée d’une occupation sans droit ni titre pouvant conduire au déguerpissement de ladite société, sans toutefois mentionner la base légale de son jugement ;
Ils considèrent par conséquent que cette motivation du premier juge n’est pas juridiquement fondée puisque d’une part, l’action possessoire en complainte a pour but de faire procéder à la cessation par voie judiciaire d’un trouble résultant de la commission par son auteur d’un acte manifestement illicite, et pour revêtir un caractère illicite, l’agissement en cause doit consister en un manquement patent à des normes faisant partie de l’ordonnancement juridique ; et d’autre part, la société DF a commis des actes défendus par la loi et par conséquent une voie de fait en s’installant sur leurs terrains sans leur consentement ; laquelle voie de fait a été constatée par diverses sommations d’arrêter les travaux, et à juste titre le tribunal a déclaré nulle la vente immobilière entreprise et jugé qu’ils demeurent propriétaires desdits terrains ;
Selon eux, la conséquence de la nullité de la vente immobilière est l’anéantissement rétroactif du contrat et la conservation de la pleine propriété et de la jouissance de leur bien et la restitution du prix de vente à la société DFC, alors surtout qu’ils ne disposent pas seulement d’un droit sur les terrains litigieux, mais ont également des titres de propriété ;
Ils déclarent que la conséquence logique de cette nullité est la restitution de leurs terrains, ce qui est manifestement impossible si le déguerpissement de la société DF n’est pas ordonné ;
Il font valoir en outre que l’article 545 du code civil ivoirien dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité, et eux n’ont pas cédé les droits qu’ils détiennent sur les terrains sus indiqués à la société DF puisqu’il n’existe aucun acte notarié entre cette société DF et eux qui puisse justifier la présence et le maintien de ladite société sur lesdits terrains, et qui puisse laisser présumer que celle-ci serait de bonne foi ;
Ils affirment par ailleurs que les dispositions de l’article 8 de la loi n°70-209 du 10 mars 1970 portant interdiction de tous actes sous seing privé en matière immobilière, qui sont d’ordre public, prévoient que tous actes à publier au livre foncier y compris ceux portant sur les transactions relatives à des plantations, doivent être dressés par devant notaire et l’alinéa 2 dudit article précise que tous faits, conventions ou sentences ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les conditions d’existence doivent être constatés par des actes authentiques sous peine de nullité absolue ;
Pour toutes ces raisons, ils sollicitent l’infirmation partielle du jugement querellé en ce qu’il les a débouté de leur demande aux fins de déguerpissement et de démolition des constructions érigées par la société DF sur leurs terrains, ainsi que pour omission de statuer sur leur demande en paiement de dommages-intérêts, et que la Cour d’Appel de céans, statuant à nouveau :
- dise et juge que la vente des terrains ne s’est jamais réalisée ;
- confirme qu’ils demeurent propriétaires des terrains litigieux ;
- en l’absence de titre et de droit, ordonne le déguerpissement de la société DF des terrains litigieux tant de ses biens, que de tout occupant installé de son chef ;
- les autorise à démolir toutes les constructions érigées de manière illégale, par ladite société et par tout occupant installé de son chef sur les deux terrains susmentionnés ;
- condamne la société DF à leur payer la somme de cinq cent millions (500.000.000) de F CFA, à titre de dommages-intérêts pour les préjudices économique et moral qu’ils subissent depuis une dizaine d’années ;
- confirme ledit jugement en ce qu’il a déclaré la vente immobilière nulle et de nullité absolue, et débouté l’intimée de sa demande aux fins de réduction du prix de vente de la parcelle de 3620 m² et en paiement de dommages-intérêts ;
- condamne la société DF aux entiers dépens de l’instance, à distraire au profit de la SCPA BI et Associés ;
En réplique, la société DF fait valoir que courant 2009 elle a contacté les appelants en vue de faire l’acquisition de trois parcelles de terrain non bâties situées à Abidjan, Cocody d’une superficie totale de 5567 m² se composant comme suit :
- le premier terrain, d’une superficie de 3620 m², comprenant les lots n° 352, 353, 354 et 355, objet du titre foncier n° 104.891 de la circonscription foncière de Bingerville pour un prix définitif de cent quatre millions (104.000.000) de francs CFA ;
- le deuxième terrain d’une superficie de 1347 m2 comprenant les lots n° 350 bis, 351 A, et 351 B, objet du même TF n° 104.891 de la circonscription foncière de Bingerville pour un prix définitif de trente-cinq millions (35.000.000) de francs CFA ;
- le troisième terrain d’une superficie de 600 m2 comprenant le lot n° 356, objet du TF n°123.818 de la circonscription foncière de Bingerville pour un prix définitif de vingt millions (20.000.000) de francs CFA ;
Elle précise qu’elle a versé à ceux-ci pour les lots numéros 352, 353, 354 et 355 d’une superficie totale de 3620 m² sur lesquels Monsieur TK détenait un arrêté de concession provisoire en date du 29 juillet 2002, la somme de quatre-vingt-quatorze millions (94.000.000) de francs CFA et restait devoir celle de dix millions (10.000.000) de francs CFA qu’elle s’est alors engagée par-devant Maître NG , Notaire à Abidjan, à payer dès la délivrance du certificat de propriété foncière afférent au TF 104.891 ;
Elle ajoute que ledit notaire a même délivré le 18 décembre 2012 une attestation aux fins de certifier qu’un acte de vente était en cours d’établissement dans son étude et par la suite, bien que cette obligation ne fut pas prévue, elle a accepté de payer le reliquat du prix de vente et a, à cet effet, déposé entre les mains du notaire un chèque de dix millions (10.000.000) de francs CFA destiné aux appelants; paiement qui soldait le prix du terrain objet du titre foncier n°104.891 ; et concernant les deux autres parcelles de terrain de 1147 m2 et 600 m2, elle a payé un acompte de 2.000.000 FCFA le 08 mars 2013, de sorte qu’elle reste devoir la somme totale de cinquante-trois millions (53.000.000) de francs CFA; Souhaitant réaliser sur la parcelle de terrain de 3620 m² une promotion immobilière, ce, avec l’accord de
Monsieur TK, allègue-t-elle, elle a sollicité au nom de ce dernier un permis de construire sept (07) villas; toutefois, à la délivrance dudit permis de construire, elle s’est aperçue que la superficie du terrain n’était pas conforme à celle indiquée lors de la vente, puisque ces lots incluaient une voie ; de sorte que la superficie s’est retrouvée réduite à 2219 m 2 et elle n’a été autorisée qu’à construire quatre villas au lieu de sept;
Elle fait savoir qu’un pan important de la parcelle de 1147 m2 est revendiqué en justice par la SCI AS, qui exige de plus d’elle la somme de quarante millions (40.000.000) de francs CFA à titre de dommages et intérêts et d’indemnité d’occupation ; et pis les époux TO l’ont assignée devant le tribunal de commerce d’Abidjan en déguerpissement et démolition ; laquelle juridiction a rendu le jugement querellé ;
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Relativement à l’omission de statuer alléguée par les appelants, elle soutient qu’à la lecture du dispositif du jugement querellé, la Cour de céans constatera que le Tribunal lui a, d’une part, donné acte de la rectification de ses prétentions et d’autre part, a débouté ceux-ci de leur action principale ; qu’ainsi contrairement à leurs allégations, ladite juridiction a statué sur toutes leurs prétentions formulées au cours de cette instance ;
De plus, note-t-elle, le paiement de dommages-intérêts suppose l’existence d’une faute imputable à l’auteur du dommage, ce que n’ont pu prouver les époux TO, puisqu’il est constant en l’espèce que c’est dans le cadre d’une vente qu’elle s’est installée sur les parcelles de terrain ; de sorte qu’elle ne peut être considérée comme un occupant sans droit, ni titre comme l’a pertinemment souligné le Tribunal de Commerce d’Abidjan ;
Relativement au moyen tiré de l’absence de base légale motivant le rejet de leur demande en déguerpissement, elle soutient que d’une part, elle n’a commis aucun acte manifestement illicite en s’installant sur les parcelles de terrain litigieuses dans la mesure où c’est dans le cadre d’une vente et avec l’accord de ceux-ci qu’elle s’y est installée ; et d’autre part, s’il est vrai que la vente n’a pas encore été passée par-devant notaire, force est de reconnaître qu’ils se sont accordés sur la chose, qui est la parcelle de terrain, et sur le prix, les époux TO ayant perçu d’elle la somme de quatre-vingt-seize millions (96.000.000) de francs CFA ;
Elle en déduit qu’il s’est formé entre eux une convention de cession sous seing privé, préparatoire à la signature de l’acte de vente ; laquelle convention préparatoire à la signature de l’acte de vente fut également matérialisée par la remise volontaire de l’arrêté de concession provisoire au notaire pour la rédaction de l’acte de vente et l’accomplissement des formalités requises ;
Elle affirme également qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour suprême de Côte d’Ivoire, qui fait partie de l’ordonnancement juridique ivoirien, qu’une telle convention préparatoire n’est pas soumise à l’exigence de la forme authentique, et dès lors, elle ne peut être considérée comme un occupant sans droit, ni titre ;
Relevant appel incident du jugement querellé, elle reproche au premier juge d’avoir rejeté ses demandes en réduction du prix des parcelles de terrain et en paiement de dommages et intérêts, motif pris de ce que lesdites demandes étant reconventionnelles, elles suivent le sort de la demande principale, qui elle-même a été déclarée mal fondée ;
Elle sollicite en outre que la Cour de céans ordonne aux époux TO de signer l’acte de vente sous astreinte comminatoire d’un million de francs par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
Concernant l’exécution forcée dudit contrat, elle relève que selon la jurisprudence susmentionnée de la Cour Suprême, en cas d’accord sur une chose immobilière et sur le prix, il se forme entre les parties une convention sous seing privé préparatoire à la signature de l’acte de vente et non soumise à la forme notariée prescrite par l’article 8 de l’annexe fiscale à la loi de finances de 1970, et en l’espèce, il est constant que les époux TO et elle se sont accordés sur la chose, les parcelles de terrain en l’occurrence et le prix , et dans le cadre de l’acquisition de la parcelle, objet du titre foncier n° 104.891 de la circonscription foncière de Bingerville, elle a effectué plusieurs acomptes sur le prix de vente et a même remis entre les mains du notaire, un chèque de dix millions (10.000.000) de francs CFA destiné aux appelants, paiement qui soldait le prix du terrain objet titre foncier n°104.891 ; mais ceux-ci refusent de façon incompréhensible de prendre ledit chèque et signer l’acte de vente ;
S’agissant du prix de la parcelle de 1347 m², elle fait observer que ce prix ne pouvait être dû par elle puisque ce terrain est revendiqué par la SCI AS représentée par Monsieur KOU, et sur injonction du Ministère de la Construction, elle a arrêté les travaux, ce dernier disposant d’un titre de propriété ;
Se fondant sur les dispositions de l’article 1184 du code civil énonçant que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou demander la résolution avec dommages et intérêts, elle indique qu’elle a tout intérêt à ce que ces derniers soient forcés à la signature dudit acte de vente, puisque l’engagement de signature de l’acte de vente pris par ceux-ci envers elle n’est pas rempli ;
En ce qui concerne l’action en réduction du prix de la parcelle de 3620 m2, elle déclare qu’aux termes de l’article 1617 du code civil « si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat; et si la chose ne lui est pas possible ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix » ;
Or en l’espèce, note-t-elle, la vente conclue entre eux pour la somme de cent quatre millions (104.000.000) de francs CFA portait sur une parcelle d’une contenance de 3620 m2; toutefois, à la délivrance du permis de construire, la superficie s’est retrouvée réduite à 2219 m2 et elle n’a été autorisée qu’à construire quatre villas au lieu des sept prévus ;
Relativement à la condamnation des époux TO au paiement de dommages et intérêts sollicités par elle, elle argue que si la Cour de céans entendait faire droit à leur action en déguerpissement et démolition, elle les condamnera cependant à lui payer la somme d’un milliard neuf cent trente-sept millions trente-cinq mille (1.937.035.000) francs CFA à titre de dommages et intérêts, puisqu’il est constant en droit que les dommages et intérêts sanctionnent l’inexécution, la mauvaise exécution ou le retard dans l’exécution d’une obligation ; et qu’en l’espèce, il est acquis que nonobstant le paiement par elle de l’intégralité du prix de la parcelle de 3620 m2, les appelants principaux refusent sans raisons valables de signer l’acte de vente en saisissant même les services du Ministère de la Construction aux fins de démolition de ses constructions; lequel refus injustifié lui cause un préjudice énorme ;
Aussi, sollicite-t-elle sollicite que la Cour de céans confirme partiellement le jugement attaqué pour avoir rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts de Monsieur TK et de Madame KO épouse TO, ainsi que leur action en déguerpissement et en démolition et que statuant à nouveau :
parcelle de terrain de 3620 m2 formant les lots numéros 352, 353, 354 et 355, objet du titre foncier numéro 104.891 et en réduction du prix de la société DFC en fixant le prix de la parcelle de terrain de 3620 m2 réduite à 2219 m2 à la somme de soixante trois millions sept cent cinquante mille deux cent soixante-dix-sept (63.750.277) francs CFA ;
- ordonne à Monsieur TK et Madame KA épse T de signer l’acte de vente sous astreinte comminatoire d’un million (1.000.000) de francs CFA à compter du prononcé de la décision à intervenir;
- fixe le prix de la parcelle de terrain de 3620 m2 réduite à 2219 m2 à la somme de soixante-trois millions sept cent cinquante mille deux cent soixante-dix-sept (63.750.277) francs CFA;
- condamne les appelants principaux au paiement de la somme d’un milliard neuf cent trente-sept millions trente-cinq mille (1.937.035.000) francs CFA à titre de dommages et intérêts au cas où elle succomberait ;
- condamne ceux-ci aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCPA HOU et ASSOCIES, Avocats aux offres de droit ;
Réagissant à l’appel incident formé par la société DF, les époux TO font valoir que les dispositions de l’article 1184 du code civil sont inapplicables en l’espèce puisqu’il n’existe aucun contrat sous seing privé ou encore moins authentique entre ladite société et eux et que la société DFC n’a nullement payé l’intégralité du prix de vente convenu ;
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Ils ajoutent qu’ils ne peuvent pas non plus être condamnés au paiement de dommages et intérêts pour inexécution ou mauvaise exécution contractuelle du fait du défaut d’existence de contrat de vente valide entre eux ;
Ils soutiennent par ailleurs que la demande en réduction du prix de vente de la parcelle de 3620 m² demeure sans objet, dans la mesure où le jugement entrepris a déclaré à juste titre la vente immobilière nulle et de nullité absolue ; laquelle annulation a un effet rétroactif ;
SUR CE,
En la forme
Sur le caractère de la décision
Considérant que la société DF a conclu ;
Qu’il y a lieu de statuer contradictoirement ;
Sur la recevabilité des appels principal et incident
Considérant que tant l’appel principal des époux TO, que l’appel incident de la société DF ont été interjetés dans les forme et délai légaux ;
Qu’il y a lieu de les déclarer recevables ;
Au fond
Sur le bien-fondé des appels principal et incident
Sur l’omission de statuer
Considérant que les appelants font grief au tribunal de commerce d’Abidjan d’avoir omis de statuer sur leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice économique et moral ;
Considérant que la société DF conclut, pour sa part, au rejet dudit moyen, motif pris de ce que ladite juridiction a statué sur toutes les demandes formulées par les époux TOURE ;
Considérant qu’il est constant ainsi qu’il résulte des conclusions datées du 13 décembre 2018 produites au dossier initial que les époux TO ont en cours de procédure devant le premier juge sollicité la condamnation de la société DF au paiement à leur profit de la somme de 500.000.000 FCFA de dommages et intérêts ;
Considérant cependant que ladite demande ne ressort ni de la relation des faits, ni de la motivation de la décision du premier juge ;
Que celui-ci n’ayant donc pas statué sur cette demande, il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point pour omission de statuer ;
Sur la demande d’exécution forcée du contrat de vente portant sur la parcelle de terrain de 3620 m2, objet du titre foncier numéro 104.891
Considérant que se fondant sur les dispositions de l’article 1184 du code civil, la société DF sollicite que la Cour de céans ordonne aux appelants de signer l’acte de vente sous astreinte comminatoire d’un million (1.000.000) de francs CFA à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
Qu’elle explique que selon la jurisprudence de la Cour Suprême, en cas d’accord sur une chose immobilière et sur le prix, il se forme entre les parties une convention sous seing privé préparatoire à la signature de l’acte de vente et non soumise à la forme notariée prescrite par l’article 8 de l’annexe fiscale à la loi de finances de 1970, et qu’en l’espèce, il est constant que les époux TO et elle se sont accordés sur la chose, les parcelles de terrain en l’occurrence et le prix et dans le cadre de l’acquisition de la parcelle litigieuse, elle a versé plusieurs acomptes sur le prix de vente et remis entre les mains du notaire, un chèque de dix millions (10.000.000) de francs CFA destiné aux appelants pour solder le prix de ce terrain; mais que ceux-ci refusent de prendre ledit chèque et de signer l’acte de vente ;
Considérant que les époux TO concluent, pour leur part, au mal fondé de ladite demande, motif pris de ce que les dispositions de l’article 1184 du code civil sont inapplicables en l’espèce, puisqu’il n’existe aucun contrat sous seing privé, encore moins authentique entre la société DF et eux et que celle-ci n’a nullement payé l’intégralité du prix convenu ;
Considérant qu’il ressort des dispositions de l’article 8 alinéa 2 de la loi N°70-209 du 10 mars 1970 portant interdiction de tous actes sous seing privé en matière immobilière que tous faits, conventions ou sentences ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer ou éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les conditions d’existence doivent être constatés par des actes authentiques sous peine de nullité absolue ;
Que lesdites dispositions étant d’ordre public, la vente d’un immeuble doit donc nécessairement être passée par devant notaire, à peine de nullité ;
Considérant qu’en l’espèce, s’il est vrai que les parties ont convenu de la vente des terrains litigieux et fixé un prix de vente, il n’en demeure pas moins que cette convention n’a pas été passée par devant notaire ;
Que partant, c’est à bon droit que le premier juge a déclaré nul et de nullité absolue ladite vente, encore et surtout qu’en matière immobilière, toute convention préparatoire, qui s’apparente à une promesse de vente, pour avoir force légale, doit aussi être conclue en la forme notariée ;
Considérant par ailleurs que l’article 1184 alinéa 2 du code civil sur lequel l’intimée se fonde prévoyant que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts, n’est nullement applicable en l’espèce, cet article supposant l’existence d’un contrat valide entre les parties ; ce qui, comme sus-jugé, n’est pas le cas en l’espèce ;
Qu’il y a lieu dès lors de rejeter ladite demande, comme mal fondée ;
Sur la demande aux fins de déguerpissement formulée par les époux TO
Considérant que les époux TO reprochent également au premier juge d’avoir rejeté leur demande en déguerpissement, alors que celui-ci a jugé qu’ils demeurent propriétaires des terrains litigieux, et que la vente immobilière faite était nulle ;
Qu’ils ajoutent que la conséquence de la nullité de la vente immobilière est l’anéantissement rétroactif du contrat et la conservation de la pleine propriété ainsi que la restitution du prix de vente à la société DF, alors surtout qu’ils ne disposent pas seulement d’un droit sur les terrains litigieux, mais ont aussi des titres de propriété ;
Considérant que la société DF conclut, quant à elle, à la confirmation du jugement querellé sur ce point, motif pris de ce que s’il est vrai que la vente n’a pas encore été passée par devant notaire, force est de reconnaitre que les époux TO et elles se sont accordés sur la chose et le prix ; de sorte qu’elle n’a commis aucun acte illicite en s’installant sur lesdites parcelles ;
Considérant cependant qu’en l’espèce il a été sus-jugé que la vente intervenue entre les parties est nulle et de nullité absolue ; la vertu de cette sanction étant l’anéantissement rétroactif de l’acte qu’elle frappe ;
Qu’il s’ensuit que la société DF est et demeure un occupant sans droit ni titre des parcelles litigieuses ;
Qu’ainsi, ce n’est pas à bon droit que le premier juge a déclaré la demande de leur déguerpissement mal fondée ;
Qu’il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et statuant à nouveau, ordonner le déguerpissement de la société DF des parcelles de terrain litigieuses tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef ;
Sur la demande de démolition des constructions érigées par la société DF
Considérant que les époux TO font aussi grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande aux fins de démolition des construction érigées par la société DF sur les deux parcelles litigieuses ;
Qu’ils sollicitent que la Cour de céans les autorise à démolir toutes les constructions y érigées de manière illégale par la société DF et par tout occupant installé de son chef sur les deux terrains susmentionnés ;
Considérant que la société DF conclut, quant à elle, à la confirmation du jugement querellé sur ce point ;
Considérant que l’article 555 du code civil dispose que : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers ou avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d’obliger ce tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds demande la suppression des plantations et constructions, elle est aux frais de celui qui les a faites, sans aucune indemnité pour lui ; il peut même être condamné à des dommages-intérêts, s’il y a lieu, pour le préjudice que peut avoir éprouvé le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire préfère conserver ces plantations et constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d’œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir. Néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, qui n’aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression desdits ouvrages, plantations et constructions ; mais il aura le choix, ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-d’œuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur » ;
Qu’il s’en induit que le propriétaire d’une parcelle peut solliciter en justice la démolition des constructions faites sur ladite parcelle par un tiers de mauvaise foi, et ce, aux frais de ce tiers ;
Considérant qu’en l’espèce, il résulte des pièces produites au dossier, notamment la sommation d’avoir à interrompre tous travaux de constructions et à faire place nette datée du 31 juillet 2013 servie à la société DF à la requête de Monsieur TK, la mise en demeure datée du 17 janvier 2014, et la mise en demeure de démolition en date du 10 février 2014 émanant de la direction des affaires juridiques et du contentieux du Ministère de la Construction, du Logement de l’Assainissement et de l’Urbanisme que la société DF a été, à maintes reprises, mise en demeure d’avoir à arrêter les travaux par elle entrepris sans titre ni droit sur les parcelles litigieuses ;
Que cependant il n’est pas contesté que celles-ci y a opposé de la résistance et continué en toute sérénité à édifier ses constructions ;
Que tels agissements attestent dès lors de sa mauvaise foi et justifient par conséquent la demande de démolition des constructions par elle érigées sur les parcelles litigieuses faite par les époux TO ;
Que partant, c’est à tort que le premier juge a déclaré ladite demande mal fondée et l’a rejetée ;
Qu’au regard de tout ce qui précède, il y a lieu en conséquence d’infirmer également le jugement entrepris sur ce point et statuant à nouveau, ordonner la démolition desdites constructions aux frais de la société DF ;
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par les époux TO
Considérant que les époux TO sollicitent la condamnation de la société DF à leur payer la somme de cinq cent millions (500.000.000) de francs CFA à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;
Qu’ils exposent que la société DF a entrepris des constructions sur leurs terrains sans titre ni droit et qu’une telle attitude participe d’un abus de droit, lequel s’apparente à une voie de fait, constitutive d’une faute au sens de l’article précité d’une part ; et d’autre part, consécutivement à cette faute, ils ont subi un préjudice certain, à savoir l’impossibilité pour eux de jouir de leurs terrains, et ce, durant plusieurs années d’occupation irrégulière ;
Considérant que l’article 1382 code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » ;
Qu’il s’en infère que la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle est subordonnée à la preuve de l’existence d’un fait générateur, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;
Considérant qu’il a été sus-jugé que la vente intervenue entre les parties est nulle et de nullité absolue et que la société DF est un occupant sans droit ni titre des parcelles litigieuses ;
Qu’il est indubitable que lesdites constructions entreprises sans droit ni titre ont nécessairement causé des préjudices tant au plan moral que financier aux appelants principaux, ceux-ci se retrouvant dans l’impossibilité de jouir de leur bien immobilier depuis plusieurs années, ce, en dépit de toutes les mises en demeure faites à la société DF à cet effet;
Considérant cependant que ladite demande est excessive quant à son quantum ;
Qu’il y a lieu, statuant à nouveau, de la ramener à de justes proportions en tenant compte des circonstances de la cause et condamner la société DF à leur payer la somme de cinquante millions (50.000.000) de francs CFA à titre de dommages et intérêts pour toutes causes de préjudices confondus ;
Sur la demande en réduction du prix de la parcelle de terrain de 3620 m²
Considérant que la DF reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande aux fins de réduction du prix de ladite parcelle alors que la vente conclue entre eux pour la somme de cent quatre millions (104.000.000) de francs CFA portait sur une parcelle d’une contenance de 3620 m2 ; laquelle superficie s’est retrouvée réduite à 2219 m2 ;
Considérant que les époux TO soutiennent, pour leur part que ladite demande demeure sans objet, motif pris de ce que le jugement entrepris a déclaré à juste titre la vente immobilière intervenue nulle et de nullité absolue ;
Considérant qu’en l’espèce, la vente en cause ayant été déclarée nulle, la société DF ne peut donc valablement réclamer la réduction du prix de vente des parcelles ;
Que c’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande, comme mal fondée ;
Qu’il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point, par substitution de motifs ;
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par la société DF
Considérant que la société DF reproche enfin au tribunal de commerce d’Abidjan d’avoir rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts pour défaut de signature du contrat de vente en cause ;
Qu’elle sollicite que les époux TO soient condamnés, au cas où elle succomberait, au paiement de la somme d’un milliard neuf cent trente-sept millions trente-cinq mille (1.937.035.000) francs CFA à ce titre ;
Considérant que les époux TO concluent, pour leur part, au rejet de ladite demande, estimant qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement de dommages et intérêts pour inexécution ou mauvaise exécution contractuelle dans la mesure où il n’existe entre eux aucun contrat de vente valide ;
Considérant qu’il s’infère de l’article 1382 code civil précité que la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle est subordonnée à la preuve de l’existence d’un fait générateur, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;
Considérant qu’en l’espèce, il a été sus-jugé que la vente intervenue est nulle et de nul effet ;
Qu’ainsi, la société DF ne peut donc se fonder sur la non signature dudit contrat de vente pour solliciter paiement à son profit de dommages et intérêts, alors surtout qu’aucune faute démontrée par elle n’a été commise en l’espèce par les époux TO ;
Que les conditions de l’article 1382 précité n’étant nullement réunies en l’espèce, c‘est à bon que le premier juge l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé sur ce point, par substitution de motifs ;
Sur les dépens
Considérant que l’intimée principale succombant, il y a lieu de la condamner aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCPA BI et Associés, Avocat à la Cour aux offres de droit ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Déclare recevables tant l’appel principal de Monsieur TK et Madame KA épse T que l’appel incident de la société DF interjetés contre le jugement RG N° 3840/2018 et 4321/2018 rendu le 31 janvier 2019 par le tribunal de commerce d’Abidjan ;
Les y dit respectivement partiellement et mal fondés ;
Infirme le jugement querellé en ce qu’il a omis de statuer sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par les époux TO et rejeté leur demande aux fins de déguerpissement de la société DF tant de sa personne de ses biens, que de tous occupants de son chef et de démolition des constructions érigées par ladite société ;
Statuant à nouveau sur ces points
Ordonne le déguerpissement de la société DF des terrains d’une superficie de 3.620 m² et comprenant quatre (4) lots numérotés 352, 353, 354 et 355, sis dans la commune de COCODY, objet du titre foncier n°104891 et de 1347 m2 comprenant trois (3) lots numérotés 350 bis, 351A et 351 B des terrains litigieux, qu’elle occupe sans titre ni droit, tant de sa personne, de ses biens, que de tous occupants de son chef ;
Autorise les époux TO à démolir toutes les constructions érigées par la société DF et par tout occupant installé de son chef, sur les deux terrains susmentionnés aux frais de celle-ci ;
Condamne l’intimée à payer aux époux TO la somme de 50.000.000 F CFA à titre de dommages-intérêts ;
Les déboute du surplus de leur demande ;
Rejette la demande aux fins d’exécution forcée du contrat de vente déclaré nul et de nul effet formulée par la société DF ;
Confirme le jugement querellé pour le surplus ;
Condamne la société DF aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCPA BI et Associés, Avocats aux offres de droit ;
PRESIDENT : M. KACOU BREDOUMOU FLORENT