CONTRAT DE RESERVATION
AFFAIRE :
LA SOCIETE SO
(SCPA SO & ASSOCIES)
CONTRE
MONSIEUR BA
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Ensemble l’exposé des faits, procédure, prétentions des parties et des motifs ci-après ;
Et après avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Suivant exploit en date du 08 Janvier 2019, la société SO ayant pour conseil la SCPA SO & associés, a relevé appel du jugement contradictoire RG N° 2750/2018 rendu le 05 Décembre 2018 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan qui a prononcé la résolution du contrat de réservation liant les parties et l’a condamné à payer à Monsieur BA, la somme de deux millions cent quatre-vingt-quinze cent mille (2.295.000) francs CFA au titre de la restitution du montant versé pour l’acquisition d’un appartement de trois ( 03 ) pièces sis à SONGON et celle d’un million ( 1.000.000 ) de francs CFA à titre de dommages et intérêts avec exécution provisoire de la décision ;
Il résulte des énonciations de la cause, que selon exploit d’huissier en date du 13 Juillet 2018, monsieur BA a assigné la société SO par devant le Tribunal de commerce d’Abidjan, pour voir ordonner la résolution du contrat de location-vente conclu entre les parties et condamner celle-ci à lui restituer la somme de deux millions cinq cent quatre-vingt mille (2.580.000) francs CFA représentant l’apport initial et les prélèvements bancaires dont il a fait l’objet, et à lui payer la somme de deux millions de francs (2.000.000) francs CFA à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi ;
A l’appui de cette action, il a exposé que courant décembre 2011, Il a conclu avec la société de construction et de maintenance dite SO un contrat de location-vente portant sur un appartement de trois (03) pièces en construction à SONGON, pour un coût total de quinze millions trois cent cinquante mille (15.350.000) F CFA , qui devait lui être livré quatorze (14) mois après le versement de la somme de deux millions soixante-dix mille (2.070 000) francs CFA à titre d’apport initial, étant entendu que le terrain serait attribué dès versement des frais de dossier, de l’apport initial et de la première mensualité ;
Il a expliqué que le 03 décembre 2011, il a versé son apport initial obtenu grâce à un prêt contracté auprès de sa banque, et les deux parties ont convenu de ce que le paiement du reliquat d’un montant de treize millions deux cent quatre-vingt mille (13 480 000) francs CFA se ferait par prélèvement bancaire mensuel de quinze mille (15 000) francs CFA à compter de janvier 2012 ;
Selon lui, la maison achevée ne lui ayant pas été livrée finalement, il a informé la SO de ce qu’il renonçait au contrat, et a sollicité la restitution de son apport initial et de la somme de cinq cent dix mille (510 000) francs CFA représentant les 34 prélèvements mensuels effectués sur son compte, soit au total la somme de 2 580 000 f CFA, qu’il n’a toujours pas reçue à ce jour ;
Il a souligné que la non-livraison de la maison en dépit de ce qu’il a rempli sa part du contrat est constitutive d’une faute, et cette faute lui cause un préjudice réel dans la mesure où non seulement, il continue de rembourser à raison de quatre-vingt-deux mille cent quatre-vingt-sept (82 167) francs CFA par mois le prêt bancaire destiné pourtant à l’acquisition de la maison, mais en plus, il n’arrive pas à subvenir correctement aux besoins de sa famille ; par la faute de SO a-t-il ajouté, il ne pourra pas être propriétaire et continuera donc de prendre en location une maison pour y vivre avec sa famille ;
En réponse, la SO a rétorqué que le 22 Janvier 2013, Monsieur BA a résilié unilatéralement le contrat les liant selon courrier adressé à l’AO, l’organisme chargé de collecter les cotisations des souscripteurs ; Cette résiliation a-t-elle relevé, motivée par la suspension de son salaire et non l’inexécution par elle de ses obligations contractuelles, a eu pour effet de mettre fin au paiement de ses mensualités, de sorte que la rupture pour inexécution de ses obligations contractuelles est imputable à ce dernier qui a violé l’article 1134 du code civil ;
Aussi, le contrat de bail indiquant qu’en cas de rupture par le souscripteur, il ne lui sera remboursé que la moitié des sommes versées, elle ne lui reste devoir dit-elle, après rétention des frais de dossier non remboursables, que la somme de 1 097 000 f CFA ;
Le tribunal a, en application des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcé la résolution du contrat liant les parties au motif qu’au contraire de BA qui a honoré ses engagements par le paiement des frais de dossier et de l’apport initial, la SO a inexécuté les siennes en ne livrant pas la maison objet du contrat, ni cédé le terrain devant l’abriter, malgré le paiement de la première mensualité ;
Le tribunal a alors ordonné le remboursement de l’apport initial et de la somme de 225 000 f CFA au titre des prélèvements effectués au lieu de la somme de 510 000 f CFA sollicitée, au motif que la preuve d’un tel prélèvement n’avait pas été apportée;
Pour allouer des dommages et intérêts à Monsieur BA, le tribunal a estimé que c’est l’attitude de celle-ci qui est à l’origine de la situation précaire du souscripteur consistant dans le prélèvement mensuel et continu de la somme de 82 167 F CFA sur son compte bancaire, et dans l’impossibilité d’accéder à la propriété de la maison espérée dans laquelle il comptait vivre avec sa famille ;
En cause d’appel, la SO sollicite l’infirmation du jugement déféré en reprenant l’essentiel de ses prétentions et moyens développés devant le premier juge ;
Elle réitère à cet effet, que la rupture des relations contractuelles est imputable à l’intimé qui a adressé en ce sens un courrier à l’AO, structure tierce à la convention des parties et qu’en outre, le motif de la rupture est lié à la suspension de sa solde et non à la non-exécution par la SO de ses obligations contractuelles ;
Elle ajoute que cette volonté de ne plus continuer les relations contractuelles, est matérialisée par un courrier daté du 11 Novembre 2017 par lequel l’intimé a réclamé le remboursement des versements qu’il a effectués ;
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Pour elle, la rupture du contrat étant seule imputable à Monsieur BA, c’est à tort que le tribunal l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts en estimant qu’elle n’avait pas cédé le terrain, alors qu’en indiquant dans ses écritures qu’il avait proposé le rachat de la maison à un tiers, l’intimé confirme que le terrain était disponible;
Elle considère également, que sur la base du contrat, elle ne doit rembourser eu égard à la résiliation imputable à l’intimé, que la moitié des cotisations mensuelles versées, et ayant reçu 2 0 70 0 00 F CFA au titre de l’apport initial et 225 000 F CFA au titre des autres mensualités soit au total 2 295 000 f CFA, elle ne devait après rétention des 100 000 f CFA des frais de dossier, que la moitié de cette somme soit 1.097.000f CFA qu’elle avait déjà commencé d’ailleurs à éponger en lui versant la somme de 180 000 f CFA par mois depuis le mois
d’Avril 2018 ;
L’intimé pour sa part, faisant sien la motivation du tribunal, conclut à la confirmation de la décision entreprise ; il fait toutefois observer, que non seulement la demande de résiliation dont se prévaut l’appelante est adressée à l’AO qui est tiers au contrat objet du litige, mais qu’en plus le courrier en date du 11 Novembre 2017 adressé à l’appelant, a pour objet une demande de financement et non une demande de résiliation du contrat comme elle le prétend;
DES MOTIFS :
EN LA FORME
Sur le caractère de la décision
Considérant que les parties ont conclu;
Qu’il sied de statuer contradictoirement ;
Sur la recevabilité de l’appel
Considérant que la société SO, a relevé appel dans les forme et délai prescrits par la loi ;
Qu’il y a lieu de recevoir son recours ;
AU FOND
Sur le remboursement des sommes d’argent versées par Monsieur BA ;
Considérant que le tribunal a condamné la SO à rembourser la somme totale de 2.295.000 francs au motif que le remboursement à moitié ne concerne que les cotisations mensuelles, et ne s’applique qu’en cas de rupture imputable au souscripteur ;
Considérant que pour solliciter l’infirmation du jugement sur ce point, l’appelante allègue que le refus de poursuivre la convention est imputable à l’intimé qui, par courrier adressé à l’organisme chargé de collecter les cotisations, a procédé à la résiliation unilatérale du contrat, de sorte qu’il ne peut que prétendre qu’à la moitié de ses versements ;
Considérant qu’il résulte du contrat dit d’achat de maison ou terrain(s) ou maison à crédit signé par les parties le 06 Octobre 2011, que la SO s’engage, dès le paiement des frais de dossier, de l’apport initial et de la première mensualité, à livrer à Monsieur BA le terrain ci-dessus décrit ;
Considérant qu’il n’est pas contesté par la SO, que le souscripteur a procédé au paiement des frais de dossier, de l’apport initial et au versement de plusieurs cotisations mensuelles ;
Que de son côté, la SO n’a pas rapporté la preuve qu’elle a honoré son engagement par la mise à disposition du terrain dès le paiement de la première cotisation mensuelle, comme prévu au contrat, se bornant à alléguer que le terrain était disponible ;
Que c’est donc à juste titre, que le tribunal a prononcé la résolution du contrat liant les parties au motif que la SO contrairement à Monsieur BA, n’a pas exécuté sa part d’obligation ;
Qu’il s’infère de ce qui précède, que la SO ne peut valablement se prévaloir du courrier aux fins de résiliation du contrat adressé à l’organisme chargé de recueillir les cotisations des souscripteurs, pour prétendre à une résiliation unilatérale du contrat en vertu de l’article 1184 du code civil, d’autant que ce courrier intervient quinze mois après le versement de la première mensualité à l’issue de laquelle, le terrain aurait dû normalement être livré à Monsieur BA ;
Considérant par conséquent, que la stipulation contractuelle selon laquelle en cas de rupture volontaire du contrat par le souscripteur, la SO ne remboursera à celui-ci que la moitié de ses cotisations mensuelles, n’est pas opposable à Monsieur BA, qui n’est pas à l’origine de la rupture du contrat ;
Qu’en se déterminant en ce sens, le premier juge a fait une saine appréciation de la cause, de sorte qu’il y a lieu de dire la SO mal fondée en ce chef de demande et confirmer le jugement attaqué sur ce point ;
Sur les dommages et intérêts
Considérant que le tribunal a condamné la SO à payer la somme d‘un million (1.000.000) francs à Monsieur BA à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier et moral pour ce motif « que c’est l’attitude de la société SO qui est à l’origine de la situation précaire que vit le demandeur qui ne dispose pas de ressources financières suffisantes pour subvenir aux besoins de sa famille et qui ne pourra pas réaliser son rêve d’avoir une maison » ;
Considérant que l’appelante prétend qu’elle n’a pas commis de faute et que c’est par méprise que le tribunal a retenu que sa faute résultait de la non cession du terrain alors qu’il était disponible, l’intimé lui ayant même proposé le rachat de la maison par une tierce personne ;
Considérant comme relevé plus haut, que la SO, s’est montrée défaillante quant à la mise à disposition d’une part, du terrain après versement des frais de dossier, de l’apport initial et de la première mensualité, et d’autre part, de la maison, quatorze (14) mois après versement de l’apport initial, comme convenu par les parties ;
Que cette inexécution de son obligation par la SO, constitutive d’une faute, cause à l’intimé un préjudice réel et certain consistant dans ses difficultés à subvenir aux besoins de sa famille et l’impossibilité pour lui d’accéder à la propriété immobilière pour laquelle il a contracté un emprunt bancaire, dont il continue de faire face aux échéances ;
Que c’est à bon droit que le premier juge a, en vertu de l’article 1147 du code civil, statué comme sus-indiqué et le jugement querellé sera donc confirmé sur cet autre chef ;
Sur les dépens
Considérant que l’appelante qui a succombé, supportera les dépens ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
En la forme
Reçoit la Société SO en son appel ;
Au fond
L’y dit mal fondée et l’en déboute ;
Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;
Condamne l’appelant aux dépens ;
PRESIDENTE : Mme TAPE-DJE BI DJE NATHALIE