ACTE NOTARIE – CONVENTION DE COMPTE COURANT – GERANT DE SOCIETE – CAUTION HYPOTHECAIRE – GARANTIE DE BIENS IMMEUBLES – INSCRIPTION HYPOTHECAIRE CONSERVATION DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES
AFFAIRE :
AYANTS DROIT DE FEU KA…, A SAVOIR :
1 – MONSIEUR KP – 2 – MONSIEUR JFAK – 3 – MONSIEUR MK – 4 – MADAME AK – 5 – MADAME FK – 6 – MADAME KA – 7 – MADAME SK – 8 – MADAME KAG – 9 – MONSIEUR KM – 10 – MONSIEUR AR – 11 – MADAME KA – 12 – MADAME KA – 13 – MADAME KM – 14 – MADAME KF – 15 – MONSIEUR KA – 16 – MADAME KS – 17 – MADAME KA – 18 – MADAME KNT – 19 – MONSIEUR KD – 20 – MADAME KP – 21 – MONSIEUR KS – 22 – MONSIEUR KDA – 23 – MADAME KH – 24 – MADAME KAC – 25 – MADAME KA – 26 – MADAME KH – 27 – MONSIEUR KM – 28 – MADEMOISELLE KA – 29 – MADEMOISELLE KAA 30 – MONSIEUR KO – – 31 – MADEMOISELLE KK – 32 – MONSIEUR KA – 33 – MONSIEUR KA – 34 – MADEMOISELLE KF – 35 – MONSIEUR AK – 36 – MADEMOISELLE KK – 37 – MADEMOISELLE KA – 38 – MONSIEUR KI – 39 – MADEMOISELLE KA – 40 – MONSIEUR KS – 41 – MADEMOISELLE KA – 42 – MADEMOISELLE KA – 43 – MADEMOISELLE KA- 44 – MADEMOISELLE KPH
(Maîtres HO…& ET…)
CONTRE
1 – LA
SCI AC……
(SCPA HO….)
2 – LA BA…)
3 – MONSIEUR LE CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE MARCORY
LA COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par exploit du 31 août 2018 de Maître AS…., Huissier de justice à Abidjan, comportant ajournement au 13 Septembre 2018, suivi d’un acte rectificatif, les ayants droitde feu BK que sont : Monsieur KP, Monsieur JFAK, Monsieur MK, Madame AK, Madame FK, Madame KA, Madame KAG, Madame KM, Monsieur KA, Madame KA, Madame AK, Madame MK, Madame FK, Monsieur KA, Madame KS, Madame KA, Madame NTK, Monsieur KD, Monsieur KP, Monsieur KS, Monsieur KD, Madame KH, Madame KAC, Madame KA, Madame KH, Monsieur KM, Madame KA, Madame KAA, Monsieur KO, Madame KK, Monsieur KA, Monsieur KA, Madame KF, Monsieur AK, Madame KK, Madame KA, Monsieur KI, Madame KA, Monsieur KS, Madame KA, Madame KA, Madame KA et Madame KPMHB ayant pour conseils, Maîtres HO… et ET… , Avocats à la Cour, ont relevé appel de l’ordonnance N°0670/2018 rendue le 21 Mars 2018 par le juge de l’exécution du Tribunal de commerce d’Abidjan, lequel en la cause a statué comme suit :
« Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ;
Rejetons l’exception d’incompétence soulevée et la fin de non recevoir soulevée ;
Recevons les ayant droits de feu BK à savoir :
KP, JFAK, MK, AK, FK, MADAME KA, KAG, KM, KA, KA, AK, MK, FK, KA, KS, KA, NTK, KD, KP, KS, KD, KH, KAC, KA, KH, KM, KA, KAA, KO, KK, KA, KA, KF, AK, KK, KA, KI, KA, KS, KA, KA, KA ET KPMH en leur action ;
Les y disons cependant mal fondés ;
Les en déboutons ;
Mettons les entiers dépens à leur charge » ;
Au soutien de leur appel, ils exposent que suivant acte notarié passé à Abidjan les 1er et 10 juin 1981 par-devant Maître LO…, Notaire, leur défunt père BK a, de son vivant, signé avec la SG… une convention de compte courant en qualité de gérant de la société SO… ;
Ils ajoutent qu’aux termes de ladite convention et pour garantir les différents concours procurés par la SG… à la SO…, celui-ci s’est porté caution simplement hypothécaire de ladite société et a ainsi apporté en garantie les différents biens immeubles suivants :
- Un cautionnement hypothécaire de premier rang sur le titre foncier n°11 191 de la circonscription foncière de Bingerville pour la somme de 54.500.000 F CFA ;
- Un cautionnement hypothécaire de second rang sur les titres fonciers n° 8426 et 8427 de la circonscription foncière de Bingerville, également pour la somme de 54.500.000 F CFA ;
- Un cautionnement hypothécaire de second rang sur les titres fonciers n°2364 et 2593 de la circonscription foncière de Bingerville pour la somme de 178.100.000 F CFA ;
- Un cautionnement hypothécaire de premier rang sur le titre n°6900 de la circonscription foncière pour la somme de 44.200.000 F CFA ;
Une inscription hypothécaire a donc été réalisée le 20 juin 1981 dans les livres de la conservation de la propriété foncière et des hypothèques de Marcory sur chacun des immeubles objet des titres fonciers visés ci-dessus ;
Toutefois, précisent-ils, ils ont constaté sur le récent état foncier qu’ils ont sollicité auprès de la conservation de la propriété foncière et des hypothèques de Marcory qu’une inscription hypothécaire a été notée sur les titres fonciers numérotés 1191, 8426 et 8427 et 2364 et 2593 et 6900 le 31 mai 2017 au profit de la SCI AC…. ; Celle-ci se prétendant cessionnaire de la créance de la SG…en vertu d’un acte de cession daté du 03 mars 2014 ;
Or, selon eux, à cette date les hypothèques consenties à la SG… avaient cessé de produire leurs effets pour cause de prescription ;
Ils en déduisent que cette cession n’a pu emporter transfert des garanties hypothécaires sur les titres fonciers ci-dessus visés ;
Leur demande de radiation hypothécaire présentée au conservateur de la propriété foncière et des hypothèques étant restée sans suite, ils ont saisi le juge de l’exécution du Tribunal de commerce d’Abidjan à l’effet d’en obtenir ladite radiation ;
Ils indiquent que vidant son délibéré, celui-ci a déclaré leur demande mal fondée au motif que les dispositions des articles 45 et 82 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale française ne prévoient pas la péremption ou la prescription comme mode d’extinction de l’hypothèque ;
Ils font grief au premier juge d’avoir statué de la sorte, alors que seuls étaient applicables en l’espèce, l’article 227 de l’acte uniforme portant organisation des suretés, lequel prévoit que les suretés consenties ou constituées antérieurement au présent acte uniforme et conformément à la législation en vigueur restent soumises à cette législation jusqu’à leur extinction et l’article 2154 du code civil qui prescrit, quant à lui, que les inscriptions conservent l’hypothèque et le privilège pendant dix années à compter du jour de leur date et que leur effet cesse si ces inscriptions n’ont été pas renouvelées avant l’expiration de ce délai ;
Ils estiment donc que pour que la SG… conserve ses droits de créancier hypothécaire, celle-ci devrait procéder au renouvellement des hypothèques qui lui ont été consenties par leur défunt père, de sorte que faute de l’avoir fait celles-ci sont éteintes ;
Mieux, selon eux, il est juridiquement reconnu que la loi nouvelle abroge la loi ancienne, de sorte que le décret daté de 1932 ne peut être appliqué en lieu et place de la loi datée de 1964, celle-ci étant, au demeurant, supérieur au décret ;
Ils font valoir par ailleurs que les dispositions de l’article 2180 du code civil prescrivent que les privilèges et hypothèque s’éteignent par la prescription ;
Pour toutes ces raisons, ils concluent à l’infirmation de l’ordonnance querellée et que, statuant à nouveau, la Cour d’appel de céans, ordonne la mainlevée desdites hypothèques et leur radiation par le conservateur de la propriété foncière ;
Ils sollicitent, en outre, la condamnation des intimées aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maîtres HO…et ET… , Avocats aux offres de droit ;
En réplique, la SG… soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’appel pour violation des dispositions des articles 164 et 209 du code de procédure civile, commerciale et administrative;
Elle explique en effet, ceux-ci ont dans leur acte d’appel du 31 août 2018 saisi la Cour d’appel d’Abidjan en lieu et place de la Cour d’appel de céans, compétente ;
Elle ajoute que l’acte rectificatif par eux établi le 03 septembre 2018 ne contient pas les mentions prévues par l’article 164 précité;
Selon elle, les appelants auraient dû faire un autre acte d’appel comprenant lesdites mentions indiquées par l’article 246 du code de procédure sus-indiqué ;
Elle soutient par ailleurs que lesdits exploits ne contiennent pas les mentions du domicile et de la profession des appelants, tel qu’exigé par l’article 209 précité ;
Subsidiairement au fond, la SG… conclut à la confirmation, le premier juge ayant, selon elle, à bon droit, appliqué le décret du 26 juillet 1932 ;
Elle sollicite également la condamnation des ayants droit de BK aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCPA DA…et Associés, Avocats aux offres de droit ;
La SCI AC… soulève également l’irrecevabilité de l’appel pour d’une part, inexistence de cet appel, au motif que les appelants ont donné assignation d’avoir à comparaitre à la Cour d’appel d’Abidjan et d’autre part, pour forclusion puisque la Cour d’appel d’Abidjan n’a pas été régulièrement saisie;
Subsidiairement au fond, elle conclut à la confirmation de l’ordonnance querellée en soutenant que le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale française, appliqué par le premier juge, est un décret-loi ayant une valeur législative ;
Elle sollicite par ailleurs la condamnation des ayants droit de BK aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCPA HO… et Associés, Avocats aux offres de droit ;
SUR CE,
EN LA FORME
Sur le caractère de la décision
Considérant que les parties ont comparu et conclu ;
Qu’il y a lieu de statuer contradictoirement ;
Sur la recevabilité de l’appel
Considérant que la SG… soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’appel pour violation des dispositions des articles 164 et 209 du code de procédure civile, commerciale et administrative;
Que la SCI AC… invoque, quant à elle, ladite irrecevabilité d’une part, pour inexistence de cet appel et d’autre part, pour forclusion puisque la Cour d’appel d’Abidjan n’a pas été régulièrement saisie;
Qu’elles soutiennent que les appelants ont donné assignation d’avoir à comparaitre à la Cour d’appel d’Abidjan en lieu et place de la Cour d’appel de céans ;
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Considérant, concernant la juridiction devant connaitre d’appel, que certes sur la copie de l’acte d’appel servi aux intimés il y est mentionné qu’elles doivent comparaitre devant la cour d’appel d’Abidjan ;
Que toutefois la Cour relève que les appelants les ont auparavant, dans cet acte, invité conformément à l’article 228 du code de procédure civile, commerciale et administrative à faire parvenir à peine de forclusion au greffe de la cour d’appel de commerce d’Abidjan les conclusions et pièces dont elles entendent se prévaloir et la déclaration relative aux explications orales ;
Que l’acte d’appel a été signifié au greffier en chef à la Cour d’Appel de Commerce ;
Que dans ces conditions, il y a lieu de tenir la mention de la Cour d’Appel d’Abidjan comme une erreur matérielle, ne viciant pas cet acte, surtout que sur l’original de l’acte d’appel, il est bien inscrit « Cour d’Appel de Commerce » ;
Qu’en outre, la SG… ne prouve pas le préjudice que lui cause l’omission de la profession et du domicile des appelants sur l’acte d’appel, s’agissant, pour ces mentions, d’une nullité relative ;
Que dès lors, il convient de rejeter lesdits moyens d’irrecevabilité soulevés comme dénués de tout fondement ;
AU FOND
Sur la détermination de la loi applicable
Considérant que les ayants droit de feu BK… font grief au premier juge d’avoir appliqué à la cause les dispositions des articles 45 et 82 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale française, alors que seuls sont applicables les articles 227 de l’acte uniforme portant organisation des suretés et 2154 du code civil qui prescrivent que les inscriptions conservent l’hypothèque et le privilège pendant dix années à compter du jour de leur date et que leur effet cesse si ces inscriptions n’ont été pas renouvelées avant l’expiration de ce délai ;
Considérant que l’article 227 de l’acte uniforme précité dispose que :
« Le présent Acte uniforme, qui abroge l’Acte uniforme portant organisation des sûretés du 17 avril 1997, n’est applicable qu’aux sûretés consenties ou constituées après son entrée en vigueur. »
Considérant qu’il résulte de la convention de compte courant et de l’état foncier produits au dossier de la procédure que les hypothèques conventionnelles dont la mainlevée est sollicitée ont été inscrites le 20 juin 1981 dans les livres de la conservation de la propriété foncière et des hypothèques de Marcory sur chacun des immeubles objet des titres fonciers ci-dessus visés ;
Que lesdites inscriptions ayant été faites avant l’entrée en vigueur de l’acte uniforme, il ne peut effectivement s’appliquer en l’espèce;
Que s’agissant de la législation antérieure à ce texte communautaire, deux textes sont susceptibles de s’appliquer, à savoir d’une part, le code civil et d’autre part, le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière en Afrique Occidentale française;
Que la question de la prééminence de chacun de ces textes sur l’autre ne peut se poser que si ces deux textes qui règlementent les inscriptions des hypothèques et leurs prescriptions ont la même valeur juridique ;
Qu’à cet égard, il est constant que le décret du 26 juillet 1932 sus-indiqué est un décret-loi, c’est-à-dire un décret pris en vertu d’une habilitation législative dans un domaine relevant normalement de la compétence du Parlement et possédant force de loi ; que ce décret a donc la même valeur législative que le code civil revendiqué par les appelants ;
Considérant qu’il est constant que s’agissant de l’application du texte de même valeur juridique, la prééminence est toujours accordé au texte particulier en vertu du principe général du droit suivant lequel « la règle spéciale déroge à la règle générale » ; que la spécialité du texte est appréciée par rapport au domaine qu’il régit ;
Considérant qu’au contraire du code civil qui a une portée générale régissant le statut des personnes, les obligations contractuelles et extracontractuelles, les biens, les successions et libéralités, les régimes matrimoniaux, le décret –loi du 26 juillet 1932 régit spécifiquement la propriété foncière ;
Que dans ces conditions, il doit l’emporter sur le code civil en application du principe général de droit susindiqué ;
Que c’est dès lors à bon droit que le juge de l’exécution lui a donné la prééminence dans le litige qui lui a été soumis ;
Sur la demande de mainlevée des hypothèques conventionnelles
Considérant que les appelants sollicitent la mainlevée des hypothèques conventionnelles inscrites le 20 juin 1981 dans les livres de la conservation de la propriété foncière et des hypothèques de Marcory sur chacun des immeubles objet des titres fonciers visés ci-dessus ;
Considérant cependant que l’article 45 du décret du 26 juillet 1932 précité dispose que ; « L’hypothèque s’éteint :
1°) Par l’extinction de l’obligation dont elle constitue la garantie ;
2°) par la renonciation du créancier à son droit ;
3°) par l’accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteurs sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d’utilité publique, conformément aux prescriptions des articles 80 et 53 . » ;
Qu’en outre, l’article 82 dudit décret précise que : « la prescription ne peut en aucun cas constituer un mode d’acquisition de droits réels sur des immeubles immatriculés ou de libération des charges grevant les mêmes immeubles.
Toutefois, un immeuble immatriculé abandonné pendant trente années consécutives par ces occupants légitimes sera considéré comme vacant et incorporé au domaine de l’État par arrêté du lieutenant-gouverneur rendu en conseil, sur la proposition du receveur des domaines. L’indue occupation par un tiers ne justifiant d’aucun titre n’interrompt pas cette prescription trentenaire. » ;
Considérant qu’il s’en infère que ce décret ne prévoit nullement la prescription comme mode d’extinction de l’hypothèque ;
Que partant, c’est à bon droit que le premier juge a déclaré les ayants droit de feu BK mal fondés en leur demande de mainlevée desdites hypothèques conventionnelles fondée sur une prétendue prescription desdites suretés ;
Que dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions ;
Sur les dépens
Considérant que les ayants droit de feu BK succombent ;
Qu’il convient de les condamner aux dépens, dont distraction au profit des SCPA HO… et Associés, et DA…et Associés, Avocats aux offres de droit ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Rejette les moyens d’irrecevabilité soulevés par la SG… tirés de la violation des articles 164, 209 du code de procédure civile, commerciale et administrative ;
Rejette également les moyens d’irrecevabilité soulevés par la SCI AC… tirés de l’inexistence de l’appel et de la forclusion ;
Déclare recevable l’appel des ayants droit de BK que sont : Monsieur KP, Monsieur JFAK, Monsieur MK, Madame AK, Madame FK, Madame KA, MadameKAG, Madame KM, Monsieur KA, Madame KA, Madame AK, Madame MK, Madame FK, Monsieur KA, Madame KS, Madame KA, Madame NTK, Monsieur KD, Monsieur KP, Monsieur KS, Monsieur KD, Madame KH, Madame KAC, Madame KA, Madame KH, Monsieur KM, Madame KA, Madame KAA, Monsieur KO, Madame KK, Monsieur KA, Monsieur KA, Madame KF, Monsieur AK, Madame KK, Madame KA, Monsieur KI, Madame KA, Monsieur KS, Madame KA, Madame KA, Madame KA et Madame KPMH ont interjeté contre l’ordonnance N° 2903/2018 rendue le 21 mars 2018 par le juge de l’exécution du Tribunal de commerce d’Abidjan ;
Les y dit cependant mal fondés;
Les en déboute ;
Confirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions ;
Les condamne aux dépens de l’instance, dont distraction au profit des SCPA HO… et Associés, et DA…et Associés, Avocats aux offres de droit ;
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus ;
ET ONT SIGNE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER./.
PRESIDENT : Dr F. KOMOIN