CHAPITRE 6 : FIN DU CONTRAT DE BAIL A USAGE D’HABITATION

ARTICLE 442

Le contrat de bail à usage d’habitation peut être légitimement résilié avant son terme ou lorsqu’il est à durée indéterminée :

  • en cas de force majeure ;
  • par accord commun des parties ;
  • en cas de manquement à ses obligations par l’une des parties ;
  • au terme d’un préavis de trois mois notifié par écrit au bailleur par le locataire pour motif légitime ;
  • au terme d’un congé de trois (3) mois notifié par écrit au locataire par le bailleur qui veut exercer son droit de reprendre l’immeuble ou le local pour l’occuper lui-même ou pour le faire occuper de manière effective par un ascendant ou descendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement.

ARTICLE 443

La lettre de demande de résiliation du contrat de bail doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces justificatives.

Elle est transmise à la partie adverse par voie de commissaire de justice ou par voie de lettre recommandée avec avis de réception ou encore par remise de courrier contre décharge ou par courrier électronique, si les parties ont accepté ce mode de transmission.

ARTICLE 444

La partie qui veut contester la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation dispose, à peine de forclusion, d’un délai de trente (30) jours calendaires, à compter de la réception de la lettre de demande de résiliation pour saisir la juridiction compétente.

ARTICLE 445

Lorsque le locataire manque à ses obligations contractuelles, le bailleur peut demander son expulsion forcée devant le juge des référés, après la transmission de la lettre de demande de résiliation, sans respecter le délai de contestation de la résiliation du bail prévu ci-dessus.

En cas d’expulsion forcée du locataire, celui-ci reste tenu du paiement des loyers échus du fait de son occupation de l’immeuble ou du local à usage d’habitation.

ARTICLE 446

Le locataire condamné à être expulsé dispose d’une action devant le juge des référés pour demander un délai de grâce et la suspension de la procédure d’expulsion.

ARTICLE 447

La demande de grâce n’est accordée par le juge des référés que pour un motif légitime.

Lorsque le juge des référés accorde le délai de grâce, sa décision suspend toute mesure d’expulsion, à compter de son prononcé jusqu’au terme du délai de grâce fixé, qui ne peut excéder trois (3) mois.

A l’échéance du terme du délai de grâce fixé par le juge des référés, l’expulsion peut reprendre son cours à la diligence du bailleur ou de son représentant dûment mandaté.

Aucune prorogation du délai de grâce ne peut accordée au locataire ou à tout occupant de son chef, à l’expiration du délai initialement fixé.

L’ordonnance du juge des référés accordant un délai de grâce n’est pas susceptible de recours.

ARTICLE 448

Lorsqu’un logement a été mis, même à titre gratuit, å la disposition d’une personne uniquement en raison d’un contrat de travail intervenu entre les parties, l’expulsion du salarié et de tous occupants de son chef peut être ordonnée par la juridiction compétente si l’employeur prouve que le contrat de a pris fin qu’il a accompli toutes les formalités requises et a payé tous les droits pour solde de tout compte audit salarié.

Au cas où l’occupant mis en demeure de libérer les lieux reste en possession du logement après la cessation de son contrat de travail, il est tenu de payer une indemnité d’occupation du logement fixée par la juridiction compétente, conformément aux dispositions du présent sous-titre.

ARTICLE 449

Par dérogation à l’article 1743 du Code civil, l’acquéreur d’un immeuble ou local à usage d’habitation loué en tout ou en partie ne peut expulser le locataire dont le bail en cours est antérieur à son acte d’acquisition, et qui avait été mis en possession des lieux avant cette date d’acquisition.

Toutefois, l’acquéreur d’un immeuble ou d’un local à usage d’habitation loué, qui veut l’occuper lui-même ou le faire occuper par un descendant ou ascendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit remettre au locataire une lettre de résiliation du contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition de l’immeuble ou du local loué. Passé le délai de trois mois, le locataire qui n’a pas reçu de lettre de résiliation de son contrat de bail continue l’occupation de l’immeuble ou du local à usage d’habitation selon les termes de son contrat, et conformément aux dispositions du présent sous-titre.

ARTICLE 450

En cas de décès du locataire, le contrat de bail à usage d’habitation continue jusqu’à son terme ou à durée indéterminée :

  • au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire, si celui-ci paie effectivement les loyers échus ;
  • au profit du concubin ayant vécu en couple avec le locataire, si celui-ci paie effectivement les loyers échus ;
  • au profit des descendants ou des ascendants, si ceux-ci paient effectivement les loyers échus.

Au terme du contrat de bail à usage d’habitation précédemment conclu par le locataire décédé, le bailleur peut proposer un nouveau bail aux personnes ayant continué l’occupation de l’immeuble ou du local loué.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues ci-dessus ou à défaut de personnes désirant continuer le bail, le contrat de bail est résilié de plein droit.

ARTICLE 451

Lorsque le locataire abandonne l’immeuble ou le local à usage d’habitation loué sans payer les loyers échus, le bailleur fait constater l’abandon par voie de commissaire de justice et peut demander l’autorisation d’ouverture des portes au juge des référés.

En cas d’autorisation judiciaire d’ouverture des portes, le bailleur établit par voie de commissaire de justice l’inventaire des biens du locataire trouvés dans l’immeuble ou le local loué, qui les remet à un commissaire-priseur, en vue de leur vente publique.

Le bailleur peut saisir la juridiction compétente du lieu de situation de l’immeuble ou du local pour obtenir la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation, la condamnation du locataire l’ayant abandonné au paiement des loyers échus et de dommages et intérêts, et aussi l’autorisation de vendre aux enchères publiques les biens du locataire trouvés dans l’immeuble ou le local loué.

ARTICLE 452

Sauf cas de force majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages-intérêts si, dans les
trois (3) mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail soit dans la lettre de résiliation du bail, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement.

Le délai de trois (3) mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation et de transformation entrepris de manière effective par le bailleur sur l’immeuble ou le local loué.

Si la juridiction compétente constate que le motif invoqué pour empêcher la prorogation légale du bail était dolosif, le locataire a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent inférieurs au montant des loyers d’une (1) année.

ARTICLE 453

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente de l’immeuble ou du local loué, à moins que celui-ci ne fasse l’objet d’une vente par adjudication publique ou qu’il ne soit cédé à un membre de la famille du bailleur, parent ou allié, jusqu’au troisième degré inclusivement.

ARTICLE 454

Le bailleur qui veut vendre l’immeuble ou le local loué est tenu d’adresser au locataire par tout moyen une offre de vente. Dans l’offre de vente, le bailleur doit avertir le locataire qu’il a le droit de faire une contre-proposition.

Le locataire dispose d’un délai de sept (7) jours calendaires pour faire éventuellement une contre-proposition et d’un délai d’un (1) mois calendaire pour effectuer le paiement du prix de vente, sauf stipulation contraire des parties. Le silence du locataire, à l’expiration du délai de sept (7) jours calendaires ci-dessus, vaut refus de l’offre.

Le bailleur peut vendre l’immeuble ou le local loué à un tiers si celui-ci offre un prix supérieur à celui proposé par le locataire dûment informé.*

ARTICLE 455

Est réputé n’être jamais intervenue :

  • toute augmentation de loyers moins de trois (3) années après la conclusion du contrat de bail à usage d’habitation ou après le renouvellement de ce bail ;
  • toute révision de loyer en violation des dispositions du présent projet de loi ;
  • toute révision du montant du dépôt de garantie décidée unilatéralement par le bailleur pendant l’exécution du contrat de bail.

ARTICLE 456

Est réputée non écrite, toute clause du contrat de bail à usage d’habitation qui contient une stipulation portant sur le paiement de loyer d’avance ou de sommes autres que le dépôt de garantie prévu par le présent sous-titre.