CONTRAT – CESSION IMMOBILIERE – VICE DE PROCEDURE
ABSENCE D’ACTE NOTARIE – NULLITE (OUI) – CONSEQUENCE
Le TRIBUNAL,
Vu les pièces du dossier ;
Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit du 07 Avril 2015, la SCI AN et AC ont fait servir assignation à la SCI S et JM, à l’effet de comparaître par- devant le Tribunal de céans, pour s’entendre :
Déclarer recevable leur action
AU FOND
Dire celle-ci bien fondée ;
- Homologuer les différents rapports techniques réalisés par le Cabinet SOC ainsi que l’expertise immobilière réalisée par l’Atelier AD ;
- Dire et juger que la SCI S a manqué à ses obligations découlant du contrat d’entreprise, notamment le Protocole d’accord du 30 Avril 2013 ;
- Dire et juger la SCI S responsable des dommages, malfaçons, et désordres découlant de l’inexécution du Protocole d’accord du 30 Avril 2013 subis la SCI AN;
En conséquence :
- Condamner la SCI S à payer à la SCI AN, la somme de quatre-vingt-onze millions huit cent cinquante mille (91.850.000) FCFA à titre de préjudice financier résultant de la perte des revenus locatifs;
- Condamner la SCI S à payer à la SCI AN, la somme de six cent trente et un millions sept cent trente -deux mille six cent quarante un francs (631.732.641) FCFA, au titre du coût de reprises des travaux tous corps d’état confondus sur l’ouvrage que la SCI S s’était engagée à réaliser selon les règles de l’art, au 30 Septembre 2013 et à livrer à la SCI AN;
Condamner la SCI S à payer à la SCI AN, la somme de deux cent cinquante millions (250.000.000) FCFA à titre de dommages et intérêts, pour inexécution pour partie de ses obligations et le retard dans l’exécution de ses obligations découlant du Protocole d’Accord du 30 Avril 2013, et ce, conformément aux dispositions de l’article 1147 du code civil ;
Dire et Juger que JM a indûment perçu de AC, la somme de deux cent cinquante millions (250.000.000) FCFA sur le solde le quatre cent millions (400.000.000) FCFA qui devait être versé sur le compte de la SCI CRIS qui n’a pas encore été constitué ;
Condamner par conséquent, JM à leur restituer, la somme de deux cent cinquante millions (250.000.000) FCFA au titre de la répétition de l’indu ;
Condamner JM à leur payer, la somme de 50.000.000 FCFA à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de son refus de procéder à la constitution de la SCI CHRIS et d’avoir utilisé lesdits fonds destinés à la SCI à son profit;
Condamner la SCI S et JM aux dépens;
Au soutien de leur action, AC et la SCI AN, exposent que, courant le mois de mars 2013, ils ont eu à offrir à JM et la SCI S, d’acquérir à titre onéreux, un bien immobilier de type R+8, en phase de finition;
Toutefois, ils notent qu’en raison du fait que ledit immeuble n’avait pas encore été érigé, ils se sont résolu à conclure dans un premier temps, un protocole d’accord;
En effet, révèlent les demandeurs, à l’origine, le titre foncier sur lequel devait être érigé, cet immeuble comprenant une villa de 4 pièces avec piscine, ainsi que ses indépendantes;
Ils affirment avoir estimé nécessaire de conclure, en sus de ce protocole, une convention notariée devant prendre en compte le titre foncier original dans ses contenances, en attendant une éventuelle régularisation dudit titre;
Poursuivant, AC et la SCI AN indiquent que le montant de la transaction s’est élevé à la somme totale de 2.000.000.000 de FCFA ;
Ils soutiennent avoir versé, à titre d’acompte, entre les mains des défendeurs, la somme de 1.600.000.000 FCFA;
Le solde, soit la somme de 400.000.000 FCFA, poursuivent les demandeurs, devait représenter la part sociale de JM et la SCI S, dans la SCI CRIS, qu’ils avaient projeté de créer avec les défendeurs;
Selon eux, cette somme eût dû servir à la construction d’un immeuble sur une autre parcelle, objet du titre foncier 200 075, au nom et pour le compte de la SCI CRIS à créer;
Toutefois, AC et la SCI AN font valoir qu’il a été établi suivant expertise réalisée par l’expert immobilier DA que, ledit immeuble de type R+8 a été livré avec des malfaçons et autres non façons;
Ces constats, selon les demandeurs, sont contenus dans le rapport d’expertise produit par le Cabinet KAHOBA désigné par la juridiction de céans;
Ledit rapport, soutiennent-ils, a repris dans ses grandes lignes, les conclusions de l’expert immobilier DA, Architecte immobilier ;
Or, affirment les demandeurs, toutes les tentatives amiables aux fins de voir les défendeurs réparer les malfaçons constatées sur ledit immeuble, sont demeurées vaines;
Ils sollicitent donc que la juridiction de céans, les différents chefs de demande plus haut indiqués;
En réplique, JM et la S contestent les conclusions des rapports d’expertises dont se prévalent les demandeurs ;
Selon eux, l’immeuble en cause a été livré en parfait état ;
Pour preuve, ils font état d’une occupation, à ce jour, des locaux de l’immeuble en cause, par des locataires, lesquels ont même eu à renouveler leur contrat de bail;
Selon eux, une telle situation ne peut s’expliquer que par la satisfaction qu’ils tirent des lieux loués ;
Par ailleurs, les défendeurs soutiennent que la SCI AN et AC, ont, de fait, renoncé à la création de la SCI CRIST ;
En effet, selon les demandeurs, en ayant entrepris de verser la somme de 250.000.000 FCFA, en sus des1.600.000 FCFA convenus, au travers des différents mails que les parties litigantes ont eu à échanger, il ne pouvait y avoir de doute que ladite entreprise, n’allait jamais être mise en œuvre;
En tout état de cause, les défendeurs se disent disposer à reprendre l’immeuble mis en vente, si les demandeurs estiment que celui-ci comprend des malfaçons et non façons, de nature à empêcher la jouissance paisible des lieux ;
Reconventionnellement, ils sollicitent, d’une part, la résolution judiciaire de la vente pour vices de forme ;
D’autre part, ils disent solliciter une reddition de compte aux fins de restitution par AC et la SCI AN, des fruits issus de l’immeuble objet du litige ;
Le ministère public dans ses conclusions écrites du 23/02/2016, a invité le tribunal de céans, à déclarer nul le compromis de vente litigieux pour avoir été conclu en violation des normes légales;
Le tribunal, ne s’estimant pas suffisamment éclairé, a ordonné une mise en état, à l’effet de cerner l’objet réel du protocole d’accord sous seing privé conclu entre les parties litigantes ;
LOIDICI.BIZ – SITE A ACCES GRATUIT
Ayant, au cours de cette mise en état, constaté que ledit protocole avait pour objet la cession à titre onéreux, le juge de la mise en état à susciter les observations des parties, sur sa nullité d’office ;
Après quoi, la cause a été à nouveau mise en délibéré ;
SUR CE
La SCI S et JM ayant conclu, il sied statuer contradictoirement à leur égard;
AU FOND
SUR LA VALIDITE DE LA TRANSACTION IMMOBILIERE CONCLUE ENTRE LES PARTIES LITIGANTES PAR ACTES SOUS SEING PRIVE DU 30 AVRIL 2013
Suivant les dispositions de l’article 10 de l’annexe fiscale de la loi des finances de 1970, est frappée de nullité absolue, toute transaction ayant pour objet, la transmission de droits réels portant sur un bien immobilier, sans établissement de l’acte par devant notaire ;
Il ressort des débats, et notamment de la mise en état prescrite en cours de procédure, que AC représentant la SCI AN et la SCI S, représentée par JM, ont conclu un acte sous-seing privé, le 30 Avril 2013, ayant eu pour objet, la cession d’un immeuble bâti de 08 étages sis sur la parcelle de terrain objet du Titre Foncier n°116.793 de Bingerville, d’une superficie de 722 m2 ;
Le prix de cession convenu d’accord partie, a porté sur la somme de 2.000.000.000 FCFA, et pour laquelle, celle de1.850.000 FCFA a été acquittée entre les mains du cédant, en l’occurrence, la SCI S ;
Toutefois, une telle cession conclue dans les conditions susvisées, heurte donc les dispositions légales d’ordre public susvisées, de sorte qu’il y a lieu de la déclarer nulle et non avenue;
SUR LA VALIDITE DE L’ACTE NOTARIE DU 07 JUIN 2013
En matière contractuelle, dans le cadre d’obligations synallagmatiques, toute transaction doit, pour sa validité intrinsèque, consacrer un accord de volontés portant sur un objet et une cause;
L’objet d’une obligation s’entend par la prestation promise, en l’occurrence, s’agissant d’une cession immobilière, le transfert au créancier d’un droit réel portant sur un bien corporel déterminé , lequel doit exister ;
Lorsque, la chose dont la propriété doit être transférée n’existe pas, un élément essentiel du contrat en cause fait donc défaut, de sorte que, celui-ci est frappé de nullité absolue ;
En l’espèce, il est acquis au débat, comme résultant de l’acte notarié conclu entre les parties litigantes le 07 Juin 2013, que celui-ci a eu pour objet, la cession sur la parcelle de terrain, objet du titre foncier n° 116.793 , d’un bien immobilier bâti, constitué d’une villa de 04 pièces principales avec ses dépendances ;
Or, au moment de cette transaction, ladite villa n’existait plus et avait fait place à un immeuble bâti de 8 étages;
Ainsi, ladite cession immobilière a donc porté sur un bien immeuble bâti n’existant plus, dans les caractéristiques qui furent les siennes, telles que décrites dans l’acte qui la consacre;
Cette inexistence de la chose porte atteinte à un élément essentiel de toute transaction, de sorte qu’elle s’apparente en droit, à une absence de consentement, en ce que l’accord des parties n’a pas pu valablement porter sur la réalité de l’opération envisagée par les parties;
Il suit de là que, l’acte notarié du 07 Juin 2013, a donc été conclu en fraude, toute chose qui en affecte sa validité intrinsèque ;
Il y a donc lieu d’en prononcer également la nullité d’office ;
SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE EN PAIEMENT DE AC ET LA SCI AN EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS, POUR VICES ET INEXECUTIONS CONTRACTUELLES
En matière contractuelle, l’effet de toute nullité est d’anéantir de manière rétroactive, les obligations réciproques des parties qu’elles soient principales, ou accessoires;
Dès lors, pour effacées qu’elles sont, lesdites obligations ne peuvent valablement donner lieu à une quelconque inexécution;
En l’espèce, il résulte des précédents développements, que les actes contractuels conclus par les parties litigantes ont été toutes frappées de nullité absolue;
Les obligations qui furent les leurs sont, donc de manière rétroactive, réputées n’avoir jamais existé ;
De la sorte, celles-ci ne peuvent avoir été l’objet d’une inexécution contractuelle de la part de la SCI S et JM;
SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DELA SCI SIJEF ET JM EN PAIEMENT DE DIVERSES SOMMES D’ARGENT
En conséquence de l’effet rétroactif de toute nullité, il convient de ramener les parties au statu quo ante, et opérer à cet effet, une reddition de compte eu égard à l’existence de fruits générés par l’exploitation de l’immeuble en cause par l’acquéreur;
En effet, les débats ont révélé que ledit immeuble a été donné en location par la SCI AN et AC, au travers d’un contrat de location en cours d’exécution au sein de l’immeuble bâti objet du litige;
Il ressort des écritures de la SCI S et JM, du reste, non contestées par la SCI AN et AC, que les loyers mensuels générés par la mise en location dudit immeuble, sont de 22.500.000 FCFA ;
En prenant en compte, la période de Février 2014 au mois de Décembre 2016, le montant total des loyers dus s’élève à la somme de 765.000.000 FCFA ;
En y incluant la caution à hauteur de la somme de 67.500.000 FCFA, donnée en garantie par le locataire, et qui à l’instar des loyers doivent êtres répétées, il y a lieu de retenir la somme totale de 832.500.000 FCFA ;
De cette somme d’argent, il convient de déduire celle de 46.050.000 FCFA acquittées au titre des impôts par AC et la SCI AN;
La preuve de l’existence de magasins donnés en location à hauteur de la somme de 9.000.000 FCFA n’ayant pas été rapportée, cette somme d’argent ne peut valablement être intégrée dans la présente reddition de compte;
Par ailleurs, ce n’est pas à bon droit que dans le cadre de la reddition de compte, la SCI AN et AC, se prévalent d’une créance de 4.000.000.000 FCFA;
A ce titre, il y a lieu d’indiquer qu’eu égard à l’effet rétroactif de toute nullité, la plus-value que peut avoir eu le bien immobilier objet de la transaction, ne peut valablement être intégré dans la reddition de compte à entreprendre entre les parties audit contrat ;
Dès lors, en tenant compte, d’une part de la somme de 1.850.000.000 FCFA payée par la SCI AN et AC à la SCI S, et de l’autre, celle de 750.450.000 FCFA à répéter par la SCI AN, après compensations réciproques, il convient de condamner la SCI S à répéter à la SCI AN et AC, la somme de 1.099. 550.000 FCFA ;
SUR LES DEPENS
Les parties en litige, ayant succombé de part et d’autre, dans leurs chefs de demande, il y a lieu de faire masse des dépens, et les faire supporter à concurrence de 2/3 pour la SCI AN et AC, et 1/3 pour la SCI S et JM ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement contradictoirement en matière civile et en premier ressort ;
AU FOND
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DE LA SCI AN ET AC ET RECONVENTIONNELLE DE JM ET LA SCI S :
Les déclare partiellement fondés en leurs actions respectives ;
Annule l’acte sous seing privé du 30 Avril 2013 conclu entre la SCl S et AC pour n’avoir annulé l’acte notarié conclu le 07 Juin 2013 entre les consorts JABER, la SCI S d’une part, et la SCI AN de l’autre, pour absence d’objet;
En conséquence, ordonne d’une part, la restitution de l’immeuble objet du Titre Foncier n°116.793 de la circonscription foncière de Bingerville à la SCI S et les constructions érigées comprenant un immeuble de 8 étages, ainsi que des loyers perçus pendant 34 mois ainsi que leur caution à hauteur de la somme de 750.450.000 FCFA;
Condamne la SCI S à répéter à la SCI AN et AC, la somme de 1.850.000.000 FCFA;
Condamne la SCI AN à restituer la somme de 750.450.000 FCFA ;
Condamne la SCI ANDY à restituer la somme de 750.450.000 FCFA ; Après reddition de compte entre les parties, et compensation
Condamne en définitive la SCI S à payer à la SCI AN et AC, la somme de 1.099.550.000 FCFA;
Fait masse des dépens, et condamne les parties litigantes au paiement des dépens à concurrence de 2/3 pour la SCY AN et AC et le 1/3 pour la SCI S et JM
PRESIDENT : A. COULIBALY