01/ SAISIE IMMOBILIERE – JUGEMENT D’ADJUDICATION – ACTION EN NULLITE – DECES DU DEBITEUR AYANT SOLDE SA DETTE AVANT DECES – REALISATION D’HYPOTHEQUE NON JUSTIFIEE – EPOUSE AGISSANT EN SON NOM PERSONNEL ET CELUI DES ENFANTS MINEURS – QUALITE POUR AGIR (OUI)
02/ DROIT FONCIER – PROPRIETE IMMOBILIERE – INATTAQUABILITE DU PRINCIPE DE L’IMMATRICULATION – CONDITION – BONNE FOI DU BENEFICIAIRE DE L’ADJUDICATION (NON) – TITRE ATTAQUABLE (OUI)
03/ SAISIE IMMOBILIERE – ADJUDICATION- MAUVAISE FOI DU BENEFICIAIRE – CONNAISSANCE DU CAHIER DES CHARGES – IMMEUBLE VENDU N’ETANT PAS L’IMMEUBLE PROPOSE – ANNULATION DU JUGEMENT (OUI)
La COUR,
Vu les pièces du dossier ;
Vu les conclusions écrites du Ministère Public ;
SUR LA JONCTION DE PROCEDURE
Attendu que les pourvois de DL en date du 14 octobre 1998, d’une part et de la société CREDIT… du 13 novembre 1998 d’autre part sont connexes comme formes contre l’arrêt n° 1065 rendu le 25 juillet 1997, par la Cour d’Appel d’Abidjan ;
Qu’il y a donc lieu d’ordonner la jonction des deux procédures et statuer par un seul et même arrêt ;
Sur la première branche du premier moyen de cassation pris de la violation de la loi ou erreur dans l’application ou l’interprétation de la loi, notamment des articles 3, 410 et 411 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative ;
Attendu qu’il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué (Abidjan, 25 juillet 1997) qu’à l’audience des saisies immobilières du Tribunal d’Abidjan du 27 juillet 1989, DL s’est porté adjudicataire d’un immeuble objet du titre foncier n° X de la circonscription foncière de Bingerville pour un prix de 23.050.000 francs ledit immeuble ayant été saisi par la société CREDIT… sur ON ;
Que par exploit du 21 septembre 1989, Madame LS, agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de ses enfants mineurs a assigné devant le Tribunal d’Abidjan, la société CREDIT… , DL et ON pour voir déclarer nul et de nul effet le jugement d’adjudication rendu le 27 juillet 1989 ;
Qu’elle faisait valoir que ledit jugement était entaché de nullité absolue, son feu époux et elle-même n’ayant été mis en cause dans ladite procédure ;
Qu’en outre, elle relevait que par acte notarié du 22 septembre 1983, ON lui avait donné bail à construction pour une durée de 6 ans moyennant un loyer forfaitaire de 2 millions, un terrain immatriculé X de la circonscription foncière de Bingerville à charge d’y édifier une villa ;
LOIDICI.BIZ – SITE A ACCES GRATUIT
Que suivant acte notarié du 27 septembre 1983, ON leur conférait la faculté d’acquérir ledit terrain ;
Que fort de cette promesse de vente, feu LS sollicitait et obtenait de la société CREDIT… un prêt de 20.700.000 francs destinés à financer les travaux d’achèvement de la construction édifiée sur le lot n° X ;
Que le sieur LS étant décédé le 06 octobre 1988 avant d’avoir entièrement soldé le crédit à lui consenti, sous cautionnement hypothécaire de ON, l’assurance-vie par le défunt à la Compagnie d’Assurances S…, en réglait le solde suivant quittance de règlement
du 29 mai 1989 ;
Que Dame LS fait observer, qu’alors que son feu époux et la caution Monsieur ON n’étaient plus débiteurs du la société CREDIT…, l’immeuble hypothéqué, construit par son époux avait été saisi et adjugé au profit de DL ;
Qu’elle précisait que par le canal de son conseil, la société CREDIT… avait dans ses conclusions antérieures du 07 novembre 1990 reconnu que l’acte notarié rédigé par Maître K… le 28 avril 1978 a servi de base à l’adjudication litigieuse alors que cet acte notarié ne concernait nullement l’ouverture de crédit consenti à Dame LS, mais plutôt à ON pour une construction édifiée à Korhogo sur le lot n°X au quartier résidentiel ;
Qu’elle en conclut que c’est par erreur que la saisie a été dirigée contre un immeuble sis à Abidjan ;
Que par jugement n° 535 du 02 décembre 1991, le Tribunal de Première Instance d’Abidjan a fait entièrement droit à la demande de dame LS M ; et que sur appels respectifs de DL, et du la société CREDIT…, la Cour d’Appel d’Abidjan a confirmé le jugement sus-indiqué en toutes ses dispositions ;
Sur pourvoi en cassation de l’adjudicataire DL contre l’arrêt de la Cour d’Appel, la Chambre Judiciaire de la Cour Suprême a, par arrêt n° 89 du 22 juin 1995 cassé l’arrêt susvisé ;
Que sur réassignation en appel après cassation, la Cour d’Appel par arrêt n° 1065 du 25 juillet 1997 confirmait le jugement initial en toutes ses dispositions déboutant le sieur DL et la société CREDIT…;
Attendu qu’il est fait grief à la Cour d’Appel d’avoir déclaré Dame LS recevable en son action en annulation comme y ayant intérêt et qualité conformément aux dispositions combinées des articles 3 et 411 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative, alors que selon le pourvoi, elle n’a pas la qualité de tiers véritable propriétaire ; Et d’avoir ainsi violé les textes sus-visés ;
Mais attendu qu’il résulte de l’examen des productions des parties, que le commandement à fin de saisie immobilière ayant déclenché la procédure de saisie qui s’est achevée par l’adjudication de l’immeuble litigieux au profit de DL , visait une hypothèque à réaliser au préjudice des époux ON, sur un lot n° 180 sis à Korhogo et appartenant à ces derniers ;
Que par ailleurs, la société CREDIT… partie poursuivante avait donné un pouvoir en date du 05 mai 1987 à Maître T… Huissier de Justice de son état mentionnant le lot n° X sis à Korhogo ;
Qu’en outre, il ressort d’une correspondance de la société CREDIT… créancier de feu LS, qu’elle a perçu le reliquat de la dette non soldée par ce dernier avant son décès, de la part de la Compagnie d’Assurances S…. ;
Qu’il en résulte que feu LS, n’étant plus débiteur, aucune réalisation d’hypothèque n’était plus justifiée à son égard ;
Qu’en estimant que Dame LS agissant tant en son nom personnel qu’au nom de ses enfants mineurs a qualité pour agir en annulation de la vente de l’immeuble litigieux, la juridiction d’appel n’a nullement violé les textes visés au moyen ;
Deuxième branche pris de la violation de la loi, notamment des articles 121, 122 et 123 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière ;
Attendu qu’il est encore fait grief à la Cour d’Appel d’avoir violé les textes précités en ce que ladite Cour a estimé que la mutation intervenue n’avait aucune incidence sur l’action en nullité, alors selon le pourvoi, qu’aux termes de l’article 121 susvisé, le droit réel conféré à DL, matérialisé par le titre foncier immatriculé en son nom ne pouvait plus être remis en cause, que d’autre part, la Cour aurait dû déclarer l’action de Madame LS irrecevable en sa demande puisque son action avait pour effet principal de remettre en cause le droit de propriété de DL régulièrement constitué par voie d’adjudication immobilière ;
Mais attendu que l’article 159 paragraphe 1 du décret du 26 juillet 1932 dispose expressément » les personnes dont les droits auraient été lésés par une inscription peuvent en demander la modification ou l’annulation, mais ces modifications ou annulations, sauf dans le cas où elles sont la conséquence d’une réserve mentionnée au titre foncier, ne peuvent profiter aux tiers de bonne foi » ;
Qu’en l’espèce l’inattaquabilité de principe de l’immatriculation, opposée par les requérants n’est pas opérante, en raison de ce que le bénéficiaire du jugement d’adjudication, DL, dirigeant d’une importante société de promotion immobilière ne saurait être tenu pour un tiers de bonne foi couvert ;
Que n’étant pas profane en la matière, il aurait dû connaître, pour avoir nécessairement pris connaissance du cahier des charges daté du 18 mai 1989 rédigé par la société CREDIT…, que l’immeuble en litige est grevé d’un droit à bail à construction susceptible d’entraîner le cas échéant, l’annulation du jugement d’adjudication rendu à son profit ;
Qu’ainsi le moyen n’est pas fondé ;
SUR LE DEUXIEME MOYEN DE CASSATION PRIS DU DEFAUT DE BASE LEGALE RESULTANT DE L’INSUFFISANCE, DE L’OBSCURITE DES MOTIFS PAR DENATURATION DES DOCUMENTS DE LA CAUSE
Attendu qu’il est également reproché à la Cour d’Appel, d’avoir considéré que DL en faisant fi des informations contenues au cahier des charges pour acquérir l’immeuble s’est associé à la réalisation d’un immeuble autre que celui dont la vente était initialement poursuivie et conclut qu’il est un adjudicataire de mauvaise foi, alors que selon le pourvoi, les documents de la cause établissent bien au contraire que l’immeuble qui a été adjugé à DL est bien celui dont la vente était poursuivie et d’avoir ainsi manqué de donner une base légale à sa décision ;
Mais attendu que par application des articles 159 et 160 du décret de 1932, les actions en modification ou en annulation des inscriptions au livre foncier peuvent, être initiés toutes les fois que les auteurs de ces actions ont été lésés par lesdites inscriptions et que ces inscriptions sont le fait de tiers de mauvaise foi ;
Qu’en l’espèce, pour déclarer DL adjudicataire de mauvaise foi et dénier à ce dernier le bénéfice des articles 121 et 122 du décret suscité, les Juges d’Appel ont relevé que celui-ci « qui a eu connaissance du cahier des charges savait que l’immeuble dont la vente était poursuivie par le commandement à fin de saisie immobilière n’est pas l’immeuble qui était proposé à la vente et qui lui a été finalement adjugé » ;
Qu’en statuant ainsi qu’il l’a fait, l’arrêt attaqué qui n’est entaché d’aucune obscurité, est légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi formé par la société CREDIT… contre l’arrêt n° 1065 en date du 25 juillet 1997 de la Cour d’Appel d’Abidjan, Chambre Civile et Commerciale ;
Laisse les dépens à la charge, du Trésor Public ;
PRESIDENT : Y. ASSOMA