ARTICLE 16
Dans le cas de division d’immeubles par étages ou par appartements, il est établi par voie de morcellement du titre foncier original, des titres fonciers distincts relatifs à chaque fraction divise appartenant à un copropriétaire de l’immeuble.
Un titre foncier spécial est, s’il y a lieu, établi également au nom de l’usufruitier.
ARTICLE 17 (NOUVEAU)
(DECRET N° 98-119 DU 6/3/1998)
Pour l’exécution du présent décret, le ou les propriétaires, en cas d’absence du territoire, sont valablement représentés pour les actes conservatoires, par le curateur aux successions et biens vacants, à défaut d’un mandataire dûment habilité.
Au cas où des actes de dispositions deviendraient nécessaires, il pourra être fait application des quatre premiers alinéas de l’article 10 du décret du 25 novembre 1930 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, le curateur aux biens vacants remplaçant de plano, le curateur ad hoc prévu par ce dernier décret.
A cet effet, outre les actes constitutifs de droits de propriétés relatifs à la fraction devant faire l’objet d’un titre divis distinct le règlement de copropriété sera déposé à la Conservation de la propriété foncière pour qu’il produise ses effets entre les parties et soit rendu opposable aux tiers.
ARTICLE 18
A cet effet, outre les actes constitutifs de droits de propriété relatifs à la fraction devant faire l’objet d’un titre divis distinct, le règlement de copropriété sera déposé à la conservation de la propriété foncière pour qu’il produise ses effets entre les parties et soit rendu opposable aux tiers.
Les plans architecturaux des parties indivises communes de l’immeuble, du rez-de-chaussée, des étages et de chaque fraction divise, sont en même temps déposés. Sur le plan du rez-de-chaussée figure une échelle verticale de hauteur d’étage.
En outre, toutes les fractions divises ou indivises sont affectées sur ces plans d’un numéro définitif.
ARTICLE 19
Il n’est procédé à aucun bornage des fractions divises de l’immeuble, mais il est dressé un procès-verbal descriptif des parties indivises communes et un procès-verbal détaillé de chaque fraction divise avec référence au premier, le tout au vu des plans architecturaux déposés et, le cas échéant, après transport sur les lieux.
Les surfaces des fractions données par ces plans, ainsi que leur hauteur d’après l’échelle verticale, sont mentionnées avec rappel de la superficie du terrain indivis sur lequel l’immeuble a été édifié.
ARTICLE 20
Il est établi dans les mêmes conditions, pour être annexé au titre parcellaire, un plan des parties indivises communes comportant toutes coupes nécessaires, ainsi qu’un plan de la fraction divise objet de ce titre, avec coupes et échelle verticale de hauteur correspondante.
ARTICLE 21
Le titre original formant base de l’immeuble divisé en fractions comporte spécialement la description sommaire des parties indivises ainsi que la mention sommaire des clauses principales du règlement de copropriété.
Les morcellements de fractions divises y sont régulièrement mentionnés lors de leur exécution.
En outre, toutes mentions, inscriptions ou prénotations, de quelque nature qu’elles soient, affectant par la suite un titre relatif à une fraction divise de l’immeuble, y sont sommairement relatées d’office, à titre de référence.
Si le duplicatum du titre original n’est pas déposé, le conservateur notifie les références ainsi portées sur le titre original au détenteur de son duplicatum, avec sommation d’avoir à le déposer à la conservation foncière en vue de sa mise à jour.
ARTICLE 22
Tout titre original formant base de l’immeuble, lorsqu’il ne s’applique plus qu’à des parties indivises communes, est porté d’office au nom du syndicat des copropriétaires.
Son duplicatum est délivré au syndic qui en devient le détendeur légal.
ARTICLE 23
Les titres divis distincts, établis en suite de morcellement, comportent la description détaillée des fractions en cause, avec indication de leur surface et de leur hauteur architecturales, ainsi que la description sommaire des parties indivises les intéressant.
Les clauses principales du règlement de copropriété y sont explicitement mentionnées.
La superficie du terrain indivis, sur lequel est édifié l’immeuble, y est rappelée.
ARTICLE 24
Au titre original de base de l’immeuble sont annexés :
1°) le plan foncier habituel donnant la superficie du sol ;
2°) le plan des parties indivises communes, établi dans les conditions spécifiées à l’article 20 ci-dessus ;
3°) les plans architecturaux du rez-de-chaussée et des étages visés à l’article 18 ci-dessus.
A chaque titre divis distinct sont annexés :
1°) le plan de la fraction intéressée établi dans les conditions prévues au même article 20 ;
2°) le plan susvisé des parties indivises communes rappelant la superficie globale du sol.
ARTICLE 25
Si plusieurs fractions de l’immeuble deviennent la propriété d’une même personne, la fusion des titres fonciers distincts peut être requise pour former bloc. Si l’ensemble des fractions de l’immeuble devient la propriété d’une seule personne et que, de ce fait, le syndicat des copropriétaires n’existe plus, la fusion de tous les titres parcellaires avec le titre original peut être requise. Dans ce cas, celui-ci est porté d’office par le conservateur au nom du propriétaire de l’ensemble des fractions de l’immeuble, dès qu’il a connaissance de la disparition du syndicat.
ARTICLE 26
Il est institué une hypothèque forcée au profit du syndicat des copropriétaires pour garantir le payement :
1°) de la part contributive de copropriétaires aux frais annuels de gérance, de concierge, d’éclairage, de chauffage, de climatisation, d’entretien, de réparations courantes, d’assurance, d’impôts ou taxes diverses incombant au syndicat et dont le montant présumé aura été arrêté par la majorité de ses membres, au cas où le règlement de copropriété n’aurait pas stipulé à cet effet une hypothèque conventionnelle, où si celle-ci apparaît, par la suite insuffisante ;
2°) de toute part contributive pouvant être ultérieurement fixée par le syndicat, à la double majorité prévue par l’alinéa 2 de l’article 12, pour dépenses et frais exceptionnels (grosses réparations, etc.). Cette hypothèque porte sur la part divise de chaque copropriétaire dans l’immeuble et, ensemble, sur sa part indivise dans les parties communes de l’immeuble.
ARTICLE 27 (NOUVEAU)
(DECRET N° 98-119 DU 6/3/1998)
Dans les deux cas visés à l’article précédent et à défaut d’accord pour une hypothèque conventionnelle, le syndic établit un état constatant le montant de la part contributive dont le payement doit être garanti.
Une copie de la décision du syndicat fixant la répartition des dépenses collectives, entre ses divers membres, certifiée conforme, y est annexée.
Ces documents sont notifiés au copropriétaire intéressé, par lettre recommandée adressée au domicile élu par ce dernier.
Le Président du Tribunal de Première Instance ou le juge de Section peut, en cas d’urgence, ordonner sur requête toute inscription conservatoire ou prénotation dans les conditions prévues aux articles 156 et 160 du décret du 26 juillet 1932 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.
ARTICLE 28
Le syndicat peut subroger, à la double majorité, à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l’article 12, dans le bénéfice de cette hypothèque, toute personne ou collectivité qui aurait pu faire l’avance de fonds.
Le syndicat, pourra également, à la même majorité, céder l’antériorité du rang de cette hypothèque au profit d’un organisme de crédit immobilier, pour tout emprunt bénéficiant à l’ensemble des propriétaires, ou même à un seul de ceux-ci.
ARTICLE 29
Aucun fractionnement d’un appartement ne peut être réalisé par vole de partage ou autrement, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, sans l’accord du syndicat statuant à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l’article 12.
ARTICLE 30
Tout transfert des droits d’un propriétaire d’une fraction divise de l’immeuble porté également sur sa quote-part dans les droits indivis de tous les copropriétaires.
ARTICLE 31
Est rendu applicable l’article 13 de la loi du 28 juin 1938 réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements aux termes duquel est abrogé l’article 664 du Code.