ARTICLE 8
Lorsque différents étages ou appartements d’un immeuble appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux, tels que les cours, murs, toitures et gros œuvres, les planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, les appareils de climatisation et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local. Les coffres, gaines et têtes de cheminées sont aussi priorité commune.
Les cloisons séparatrices de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements ou fractions.
ARTICLE 9 (NOUVEAU)
(DECRET N° 98-119 DU 6/3/1998)
A défaut de Convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.
Chacun d’eux est tenu de participer aux charges relatives au fonctionnement du syndicat prévu à l’article 10 ci-après, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’à celles de l’assurance obligatoire desdites parties qui couvrira au moins les risques “dégâts des eaux et incendie”.
Chacun d’eux est également tenu de prendre une assurance individuelle des parties privatives couvrant au moins les risques “dégâts des eaux et incendie”.
Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et les charges des parties se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble, eu égard à leur étendue et à leur situation.
En cas de non payement des charges dues, après une mise en demeure infructueuse du syndic de copropriété dans un délai de deux (2) mois à compter de la date de la sommation, le syndic peut :
a) Saisir le loyer si l’appartement est en location ;
b) Saisir les biens mobiliers de l’occupant, si celui-ci est propriétaire ou usufruitier et les mettre en vente pour le payement de ces charges. Si les charges ne peuvent pas être couvertes par cette vente, le syndic peut faire procéder à l’expulsion de l’occupant et mettre l’appartement en location.
Dans le cas où l’appartement n’est ni loué, ni occupé, le syndic peut mettre l’appartement en location s’il est habitable. Au cas où l’appartement n’est pas habitable ou exige de grosses réparations pour sa remise en état, il est fait application de l’article 26 du présent décret.
La mise en location de l’appartement par le syndic pourra se faire sur une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, et ce, jusqu’à épuisement des charges dues et payement de leur équivalent à titre de caution.
La saisie du loyer ou du mobilier de l’occupant, ainsi que son expulsion peuvent être obtenues par le syndic, suivant la procédure de référé, introduite conformément aux voies ordinaires.
L’exécution de l’obligation non satisfaite et le paiement des frais générés, entraînent de plein droit la cessation de la procédure ou la réintégration de l’occupant dans l’appartement.
Nonobstant toutes stipulations contraires, le paiement par chacun des copropriétaires de la part contributive qui lui échoit est garanti dans les conditions spécifiées au chapitre III ci-après.
ARTICLE 10 (NOUVEAU)
(DECRET N° 98-119 DU 6/3/1998)
Dans tous les cas de copropriété d’un immeuble divisé par étages ou par appartements et en l’absence d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents copropriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. Le syndic, agent officiel du syndicat, chargé de le représenter en Justice, tant en demandant qu’en défendant, même au besoin contre certains des copropriétaires, est nommé comme il est dit à l’article 13 ci-après.
Le syndicat a pour objet la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble.
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
ARTICLE 11
II est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriété, objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés.
Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause. A l’égard toutefois des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu’après avoir été déposé à la conservation de la propriété foncière, pour mention sur les titres fonciers intéressés, ainsi qu’il est prévu à l’article 18.
La clause compromissoire est admise dans le règlement dé copropriété en vue des difficultés relatives à son application.
ARTICLE 12
En l’absence d’un règlement ou en ce qui concerne les points qu’il n’aurait pas prévus, l’administration des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires dont les décisions seront obligatoires, pourvu qu’elles aient été prises à la majorité des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés par un mandataire régulier, chacun d’eux disposant d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits dans l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires, statuant à une double majorité, comprenant plus de la moitié d’entre eux et les trois quarts au moins des voix, pourra établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et modifications au règlement existant, lesquels règlements, additions et modifications, seront obligatoires, comme il est dit à l’article précédent et sous les mêmes conditions d’inscription sur les titres fonciers.
Au cas où une fraction d’immeuble fait l’objet d’un usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat, au même titre et dans les mêmes conditions que le nu propriétaire. Au cas de désaccord entre l’usufruitier et propriétaire, il n’est tenu compte que du vote de celui d’entre eux qui aura à verser effectivement une part contributaire.
Si une fraction d’immeuble devient la propriété indivise de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l’une d’elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.
Les pouvoirs du syndicat statuant ou non par voie de règlement et à quelque majorité que ce soit, sont limités aux mesures d’application collective concernant exclusivement la jouissance et l’administration des parties communes. A la majorité des voix, le syndicat pourra imposer toutes assurances collectives ou individuelles relatives aux risques qui menacent l’immeuble ou les propriétaires dans leur ensemble.
Il pourra également autoriser à la double majorité prévue au deuxième alinéa du présent article et aux frais de ceux des propriétaires qui en feront la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu’un accroissement de valeur pour l’ensemble ou quelque partie de l’immeuble, et ce dans les conditions et aux charges d’indemnité ou autres qu’il déterminera dans l’intérêt des copropriétaires.
Le syndicat pourra également, à la même majorité, autoriser tout emprunt, assorti ou non de garanties hypothécaires, qui aura pour objet de faire face à des dépenses et à des frais exceptionnels.
ARTICLE 13 (NOUVEAU)
( DECRET N° 98-119 DU 6/3/1998)
Le syndic prévu à l’article 10 est nommé à la majorité des voix ou à défaut, sur requête de l’un des copropriétaires, par une ordonnance du Président du Tribunal de Première Instance ou du juge de Section, les autres propriétaires entendus ou dûment appelés.
Outre les attributions prévues à l’article 10 du présent décret, le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée et au besoin de pourvoir de sa propre initiative, à la conservation, à la garde et à l’entretien, en bon état de propreté et de réparations, de toutes les parties communes ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l’exécution de ses obligations.
Il a la responsabilité de l’exécution “des opérations obligatoires de restauration et d’entretien en vue d’assurer la bonne tenue des sites et ensembles bâtis, dans les périmètres urbains” qui auront été déterminées par arrêtés conjoints du ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et du ministre chargé de l’Intérieur, conformément aux dispositions de l’article premier du décret n° 73-184-du 3 mai 1973, relatif à la restauration et à l’entretien des immeubles dans les agglomérations urbaines.
Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé par le syndicat des copropriétaires ou par une ordonnance du Président du Tribunal de Première Instance ou du juge de Section, auxquels les différents propriétaires, avertis au préalable, pourront faire connaître leur avis.
La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l’ordonnance de nomination.
ARTICLE 14
En cas de destruction par incendie ou autrement, les copropriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction, et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l’alinéa 2 de l’article 12.
Dans le cas ou le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit seraient, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectés par privilège à la reconstruction.
ARTICLE 15
Les contestations relatives à l’administration et à la jouissance des parties communes de l’immeuble, seront à défaut de compromis, instruites et jugées conformément au droit commun.